Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Образец предварительного договора купли-продажи квартиры. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Заключение и подписание предварительного договора купли-продажи является очень важной частью будущей основной сделки. На его основании обе стороны обязуются друг перед другом в будущем подписать основной договор купли-продажи.
Правила составления договора
Здесь же, четко прописываются все права обеих сторон, а также их обязанности друг перед другом, сумма к оплате за приобретаемый товар, каким образом и в какое время будут произведены расчеты, строгое прописание всех сроков и других нюансов.
Вводная часть
Этот факт способствует появлению весьма серьезных разногласий во время заключения и подписания основного договора. Кроме этого, в таких ситуациях, предварительный договор может быть признан недействительным.
В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.
Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.
Договор при оформлении ипотеки
Договорившись о заключении сделки с определенным покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. И если вдруг по каким-либо причинам покупатель откажется от приобретения квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать желающих приобрести недвижимость заново.
В случае, если одна из сторон отказывается от заключения сделки купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд для ее заключение в принудительном порядке. По гражданскому законодательству договор будет считаться заключенным в том случае, если если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, оформленного надлежащим образом (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
До подписания клиент обращается в банк и обсуждает со специалистом все тонкости, это позволит избежать возможных трудностей. Банк проверяет все сведения о недвижимости: оценочная стоимость с отчетом от эксперта, исключение использования недвижимости в качестве залога, а после согласовывает сделку. Только после этих банковских процедур происходит составление и последующее подписание контракта.
Законные основания заключения
Составление предварительного договора предшествует сделке купли-продажи квартиры по ипотеке. Определяется как соглашение сторон, по которому эти стороны обязуются в будущем заключить иной контракт на тех условиях, которые предусматриваются в первичном соглашении. (п. 1 ст. 429).
- В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
- В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
- В нотариальной конторе с удостоверением.
- Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
- Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.
Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.
Как оформить?
Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:
- адрес;
- кадастровый номер;
- площадь в соответствии с данными справки Бюро технической инвентаризации;
- количество комнат;
- для квартиры можно указать этаж, на котором она располагается, и общую этажность дома, в котором находится квартира.
Что гарантирует договор
Учтите, что в жилье, которое является предметом сделки, могут проживать не только продавец, но и лица, у которых после продажи сохранится право на проживание (например, бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от неё). Право пользования жильём в таком случае носит бессрочный характер, поэтому такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре. Их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры.
Предмет и цена договора
Обратите внимание, что цена имущества, которое выступает в качестве предмета сделки, необходимо указать полностью и в рублях. Если при заключении предварительного договора стороны условились о внесении задатка или авансового платежа, его размер также должен быть указан.
Разрешение на сделку можно получить только в том случае, если при продаже квартиры не нарушаются права и интересы ребенка — доля собственности не уменьшается, а жилищные условия не ухудшаются.
Например, собственник получил аванс – 5% от стоимости квартиры. Часть средств он потратил на оформление сделки до того момента, когда потенциальный покупатель сообщил ему, что не будет приобретать недвижимость. В итоге, получатель аванса возвращает только его остаток. Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Задаток в ПДКП
Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.
Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре (в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец. В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.
Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП
Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств. Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного. В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.
Предварительный договор по ипотечной программе
С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок).
Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях. Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.
Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально. В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости (скачать здесь).
Законные основания предварительного договора
- обязательно письменно;
- указываются данные продавца и покупателя (все данные паспорта и прописка);
- характеристики имущества (адрес, этажность, площадь, кадастровые номера);
- цена имущества, которую покупатель уплатит продавцу;
- срок, до которого должен быть заключён основной договор.
Если квартира будет оформлена на несовершеннолетнего, то здесь нужно быть внимательным. Лучше, если приобретенное имущество будет сначала оформлено на взрослого — например, на родителя, а потом квартира будет подарена ребенку.
Вы можете прийти с ним к юристу и попросить пересмотреть его, изменить, если потребуется. Читая договор, вы должны получить впечатление о недвижимости. Разные мелочи обязательно должны быть прописаны подробно!
— Можно ли расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, и когда?
- Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
- В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.
Эти соглашения относятся к так называемым «серым схемам» приобретения квартир. Они позволяет Застройщику-Девелоперу привлекать потенциальных покупателей еще на этапе разработки проекта, предлагая более низкую стоимость квартиры.
Заключение Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) с Покупателем, нарушением ФЗ-214 не является. Это соглашение всего лишь фиксирует намерения сторон, но не обязывает выполнять намеченное. То есть Застройщик может не передать квартиру, а у Покупателя, при этом, не возникает права требования на квартиру. Если строительство дома остановилось, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций. Он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.
Предварительный договор при ипотеке
Правила заключения Предварительного договора купли-продажи подробно описаны в ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор должен содержать необходимые условия будущего договора и реквизиты сторон. Это соглашение не подается на регистрацию и может быть изменено по соглашению сторон или в одностороннем порядке, например банком при ипотеке.
