Покупка с квартиры с прописанным несовершеннолетним

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2022 году. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Да, купить квартиру, в числе собственников которой есть человек, не достигший 18 лет, можно. Мнение о незаконности таких сделок — всего лишь распространенное заблуждение. Другое дело, что подобные сделки имеют свои нюансы.

Права детей распоряжаться недвижимостью

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Такой собственник обязательно участвует в сделке при наличии разрешения органов Опеки. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми потребует подготовки опекунами пакета документов, который позволит установить, что их права не будут нарушаться.

Покупка квартиры, где прописаны несовершеннолетние, является типом сделок особой сложности. Чтобы правильно оформить бумаги и учесть все нюансы рекомендуется обратиться к опытным риэлторам. В этом случае риски признания сделки недействительной останутся минимальны.

Стоит ли отказываться от приобретения?

• Свидетельство о рождении (при наличии – паспорт ребенка)
• Заявление на получение разрешения
• Паспорта обоих родителей
• Правоустанавливающие документы на продаваемый объект
• Правоустанавливающие бумаги на квартиру, которую планируется купить и на ту, где планируется прописать несовершеннолетнего ребенка
• Кадастровый паспорт на оба объекта, справки БТИ и копии поэтажных экспликаций
• Выписки из Домовой книги и копии финансово-лицевых счетов

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

• Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
• Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

• способы покупки прав на квартиру – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследства и других способов приобретения прав;
• наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и другие;
• возраст лица;
• нюансы продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Как узнать ребенок собственник или просто прописан

Самая сложная процедура оформления, если квартира находится в собственности ребенка. Для получения разрешения от опеки нужно предоставить максимально полные сведения о покупаемом недвижимом объекте, и документацию, подтверждающую законность заключаемого соглашения.

Разрешение из органов опеки

• разрешение органов опеки реализовать квартиру на тех условиях, которые указаны в договоре;
• перечень требований к родителям и установленный срок их выполнения;
• если ребенку не дают новое жилье, то описывают условия создания спец.счета на неполнолетнего который будут перечислены деньги от сделки;
• обязанности родителей про оповещение органов опеки о выделении собственности детям и закрытии сделки ДКП.

Маткапитал. При рождении второго и следующих детей, а с 2022 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал. Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям.

Как дети становятся собственниками недвижимости

Если согласны с требованиями опеки и понимаете, что сделка будет несложной, можно продавать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, я советую привлечь риелтора. Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с сотрудниками.

Разрешение органов опеки и попечительства на сделку

Чтобы узнать, использовали ли маткапитал, сначала проверьте паспорт собственника. Посмотрите страницы 16 и 17, где перечислены дети. Если у собственника есть дети, которые родились после 2022 года или в 2022 году, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и владеют ли собственностью.

Наличие прописанных детей в приобретаемой квартире является существенным обременением, которое может не только снизить стоимость жилья, но и усложнить любые юридические действия с ним. Возможность снятия данного обременения зависит от возраста детей, наличия у них прав на квартиру и активности продающей стороны.

Алгоритм покупки квартиры с прописанными в ней детьми

При составлении основного договора важно внести в него пункт, обязывающий продавца выписать детей после регистрации сделки, если это нельзя сделать раньше (например, из-за отсутствия у продавца денег на покупку нового жилья до продажи квартиры).

Риски покупателя

Для повышения вероятности одобрения нужно предложить продавцу поручить составление предварительного договора покупки нового жилья детям и основного договора купли-продажи одному нотариусу, чтобы он мог оценить вероятность перехода прав на квартиру без обременений и при необходимости скорректировать условия договоров.

• условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
• доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
• жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.

В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.

Получение согласия родителей

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

• эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
• переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
• приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Если ребенок просто прописан

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

• бумаги на новую квартиру,
• договор о намерении,
• предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок, возможна только при соблюдении его имущественных прав. Подтверждением тому будут документы, выдаваемые органами Опеки и попечительства. Если продавец представит его – риски покупателя сводятся к минимуму.

Что нужно знать покупателю

• Свидетельство о рождении (при наличии – паспорт ребенка)
• Заявление на получение разрешения
• Паспорта обоих родителей
• Правоустанавливающие документы на продаваемый объект
• Правоустанавливающие бумаги на квартиру, которую планируется купить и на ту, где планируется прописать несовершеннолетнего ребенка
• Кадастровый паспорт на оба объекта, справки БТИ и копии поэтажных экспликаций
• Выписки из Домовой книги и копии финансово-лицевых счетов

Как получить разрешение на продажу

Такой собственник обязательно участвует в сделке при наличии разрешения органов Опеки. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми потребует подготовки опекунами пакета документов, который позволит установить, что их права не будут нарушаться.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Порядок действий

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

• продавцу — в 13 % от стоимости квартиры в качестве налога на продажу недвижимости, если она была приобретена им менее 5 лет назад, либо менее 3 лет в дар от близких родственников, по наследству или в результате приватизации (подробнее: Продажа квартиры менее 3 лет в собственности);
• покупателю — в 2 000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию перехода права собственности на него.

Условия продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему

Официальный статус эмансипированного ребенок получает по решению органов опеки и попечительства (если родители не против) или суда (если законные представители не желают признавать дееспособность несовершеннолетнего).

Необходимые документы

Возможна ли продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками? Процесс заключения сделки купли-продажи жилья несовершеннолетних детей может закончиться неудачей с весьма плачевными последствиями, если не знать о ключевых рисках, которые он в себе таит. Поэтому прежде, чем приступать к решительным и необратимым действиям, рекомендуем проконсультироваться у наших юристов.

Возможна ситуация, когда старую квартиру продают с расчетом купить новую в новостройке. В случае, когда на момент продажи, новый дом ещё не будет достроен, органы опеки будут благосклонны, если вы предоставите документы, заверенные застройщиком о сроках сдачи квартиры и условиях в ней.

К примеру, если семья продает одну квартиру, а покупает другую, то для органов опеки нужно предоставить документы, подтверждающие покупку новой квартиры и то, что в новом жилье условия для жизни, роста и развития условия улучшаться.

Что ещё нужно принести в орган опеки?

После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не имеющий имущественных прав, порождает множество слухов и домыслов. В итоге иные владельцы даже не допускают мысли о подобной сделке. Между тем, она вполне возможна, если соблюсти все требования, установленные законом в отношении данной процедуры.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

1. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на квартиру.
2. Справка о составе семьи, лицах, проживающих на данной жилплощади.
3. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, где проживает лишенный родительской опеки ребенок.
4. Договор или иной документ, являвшийся основанием для регистрации жилого помещения продавцом.
5. Техпаспорт квартиры.
6. Справка о месте новой регистрации ребенка.
7. Подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры (требуют на этапе регистрации).
8. Удостоверения личности всех участников сделки.
9. Нотариальные доверенности представителей сторон.

1. Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра.
2. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете. Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным.
3. Уточнить приватизирована ли квартира. Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры.
4. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки.
5. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку.
6. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке.
7. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.

Отказ органов опеки

Пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органа опеки.