Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Продажа квартиры с перепланировкой без согласования. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Как правило, перепланировку проводят, чтобы увеличить уровень комфорта в жилье. Однако это не всегда положительно отзывается на цене недвижимости. Такую недвижимость вовсе нельзя продавать тем, кто покупает жильё по ипотечному кредитованию. Банки сразу замечают такие нюансы и никогда не согласятся взять под залог перепланированную квартиру.

Порядок действий при продаже такой квартиры в рамках действующего законодательства следующий:

1. В первую очередь необходимо узаконить перепланировку, чтобы избежать впоследствии признания сделки купли-продажи недействительной.
2. Нужно запросить в БТИ (бюро техинвентаризации) выписку из действующего техплана помещения, которая отражена в документах кадастра, оформленных на данную квартиру.
3. Через интернет либо непосредственно в ГКН (государственном кадастре недвижимости) нужно получить кадастровую выписку, где указываются все технические особенности действующей планировки.
4. С данными документами нужно обратиться в архитектурную службу местной администрации или независимую проектную организацию для создания проекта новой перепланировки.
5. Проект нужно согласовать с администрацией, а копии его нужно представить в органы пожарного и санитарного надзора.
6. После получения согласия администрации, утверждённый экземпляр проекта нужно передать в БТИ для внесения соответствующих изменений в техническую документацию помещения.
7. Заплатив штраф при регистрации нового плана, нужно получить выписку из БТИ, где отражаются изменения, внесённые в результате незаконной перепланировки.
8. Осуществляется продажа путём заключения обычного договора о купле-продаже, удостоверенного у нотариуса.

Порядок продажи

Помимо этого, при продаже квартиры с незаконной планировкой могут возникнуть следующие сложности:

• если техплан был сделан более 5 лет назад, то практически невозможно избежать ответственности за неофициальную перепланировку при продаже;
• в случае недопустимости внесённых изменений согласно нормам законодательства собственники рискуют лишиться жилья;
• покупатель может предложить цену намного ниже, чем среднерыночная цена;
• сделка будет признана недействительной, что повлечёт возврат денег и квартиры предыдущим владельцам;
• покупатель в любое время может оспорить сделку и отказаться от неё вовсе.

Практика показывает, что подавляющее большинство договоров купли-продажи недвижимости подразумевают получение продавцом предоплаты. Пишется расписка о получении задатка. При этом можно предусмотреть следующий порядок при отказе от сделки:

• Название договора, к которому составлен акт, дата подписания.
• Паспортные данные продавца и покупателя.
• Описание состояния передаваемой квартиры, ее стоимость.
• Упоминание, что покупатель принимает квартиру в описанном состоянии.
• Подписи сторон.

Регистрация права собственности

1. Безналичный расчет. Проводится путем перевода денежных средств на карту или счет продавца. Подтверждающим документом проведения операции является квитанция или платежное поручение.
2. Наличный расчет. Проводится путем простой передачи денежных средств из рук в руки. Желательно проводить его при свидетелях и с составлением расписки.

В большинстве случаев, несанкционированная перепланировка выявляется именно при продаже недвижимости. Ведь каждая сделка подлежит обязательной регистрации, причем одним из основных документов, на основании, которого можно купить/продать квартиру – это технический паспорт с поэтажным планом. Специалист из БТИ обязательно проверяет недвижимость на соответствие показателям техпаспорта с действительностью, и если в помещениях имеются несоответствия, то жилье с незаконной перепланировкой становится объектом пристального наблюдения со стороны БТИ.

1. Проведение в квартире косметического ремонта (поклейка обоев, покраска, укладка плитки и так далее).
2. Замена старых радиаторов, розеток, батарей.
3. Монтаж кондиционеров.
4. Установка или разборка встроенных шкафов и мебели.
5. Замена и переустановка сантехнических приборов в пределах жилых помещений. В том случае, если же данная замена планируется производиться в нежилых помещениях, тогда этот вид работы потребует обязательного согласования.
6. Монтаж самораздвигающихся и обычных межкомнатных дверей.
7. Замена электроплит, газовых приборов.
8. Покраска и застекление лоджий, балконов.
9. Демонтаж не несущих дверных проемов и перегородок.
10. Создание некоторых специальных перегородок, не оказывающих никакого давления и дополнительных нагрузок на перекрытия в помещении.

Нюансы недвижимости с несогласованной перепланировкой

1. Смена газовых плит на электрические, и наоборот.
2. Самостоятельный перенос газовых плит.
3. Разрушение, разборка несущих стен и перегородок, на которые идет дополнительная нагрузка.
4. Перенос батарей в лоджию или на балкон.
5. Перенос стен для увеличения площади жилых помещений ванной комнаты, санузла, коридора.
6. Переустановление перегородки, которая увеличивает нагрузку на перекрытия.
7. Объединение нескольких отдельных комнат в одно большое помещение (например, объединение кухни и зала).
8. Объединение комнаты с балконом или лоджии для увеличения общей жилой площади квартиры.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

Достраиваем гардеробную по закону

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

К незаконной перепланировке относится изменение жилого пространства совершённые без разрешения органа, осуществляющего согласование. Это правило установлено статьёй № 26 Жилищного Кодекса России. Перечень разрешённых действий, относящихся к переоборудованию и перепланировке, сформулирован в пункте 1.7.1 Постановления Госстроя № 170 от 27.09.03 г.

Разновидности неузаконенной перепланировки

Одна из сложностей, с которой сталкиваются продавцы недвижимости – это незаконная перепланировка квартиры. Согласно действующему законодательству это нарушение не является причиной для отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости. Однако многие продавцы сталкиваются с тем, что в Росреестре просят устранить недочеты, чтобы зарегистрировать сделку.

Ответственность за перепланировку

Еще одна сложность для покупателя кроется в вероятности получения ипотеки, если квартира приобретается с помощью банковских средств. Для большинства банков неузаконенная перепланировка является основанием для отказа в одобрении ипотеки или оборачивается существенным увеличением годовой ставки, под которую ссужаются деньги.

Иногда бывает, что люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле это не так — не нужно готовить проектную документацию, заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если в квартире сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника и газовая плита, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.

Работы, которые можно делать без разрешения

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Способы продажи с перепланировкой

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

Как легализовать перепланировку

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Зачем это нужно

Очень часто в фирмы обращаются люди, которые просят оценить все необходимые работы по сбору документов и урегулированию вопроса, чтобы в дальнейшем уменьшить стоимость жилья ровно на эту цифру. Но многие из них даже не подозревают, что даже обычное изменение напольного покрытия считается реконструкцией.

Если незаконно и как это решить

Другим вариантом можно выделить самостоятельное узаконивание изменений. Здесь существует срочный тариф и обычный. Первый вариант позволяет выполнить согласование за 2 месяца, но увеличить стоимость оплаты в несколько раз. Но этот вариант намного лучше применять для избегания риска получить штраф. Эти изменения могут сделать ваше жилище индивидуальным и поднять стоимость при наличии всех документов.

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

Существующая планировка должна полностью соответствовать техническому паспорту квартиры. Все законно внесенные изменения должны быть отражены в нем черными линиями. Если на плане квартиры есть линии красного цвета, то это означает, что данные изменения не согласованы.

Предоплата

Практика показывает, что из-за таких рисков стоимость квартир с неузаконенной планировкой на 10-15% ниже цены квартир с полностью оформленными документами, да и покупателя на них найти сложнее. Так что выгоднее узаконивать перепланировки квартиры перед ее продажей, потратив на это относительно небольшие средства.

Порядок действий при самостоятельном оформлении

1. Безналичный расчет. Проводится путем перевода денежных средств на карту или счет продавца. Подтверждающим документом проведения операции является квитанция или платежное поручение.
2. Наличный расчет. Проводится путем простой передачи денежных средств из рук в руки. Желательно проводить его при свидетелях и с составлением расписки.

Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства. Если есть нарушение, то положено и наказание. В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

• Документ, которые подтверждает ваше право собственности на квартиру. В данном случае это договор купли-продажи.
• Домовая книга. Вам необходимо предоставить данные обо всех прописанных в этой квартире.
• Заявления о согласии всех совершеннолетних, которые прописаны в квартире. Этот документ должен быть заверен сотрудником ТСЖ.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то будут сложности именно с покупкой жилья с несогласованной планировкой. Нечасто банки берут такие квартиры в залог. Если выяснится, что планировка подлежит согласованию, то кредит вам одобрят.

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: Чем это будет грозить в 2022 году?

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире. Звоните +7 495 720 64 18 или пишите pereplanirovkamos@mail.ru

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа без разрешения

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

В процессе купли-продажи жилья участвуют две стороны, каждая из которых преследует свою цель, кардинально отличающуюся друг от друга. Преимущества покупки будут недостатками продажи, при получении большого «плюса» продающей стороной – приобретатель получит большой «минус», что естественно. Ситуацию объясняют такие факторы:

Что будет, если купить жилье с нарушениями — административные нормы наказания

Наиболее часто с незаконной перепланировкой сталкиваются при покупке жилой площади в хрущевках, коммуналках, блочных зданиях застройки 70-90гг. В таких объектах хозяевами часто вносились изменения с нарушением норм и отсутствием согласования.

Продажа квартиры с перепланировкой возможна и без законного разрешения, но при этом покупатель должен быть предупрежден, что процедуру с документами ему придется проходить самостоятельно. Для этого обычно продавцы снижают стоимость квартиры, что дает возможность привлечь больше покупателей, в том числе и готовых к самостоятельному решению проблемы.

С торгов

• заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
• провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
• перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
• установить новое отопительное оборудование;
• другие изменения.

По ипотеке

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.