Продажа доли в квартире третьему лицу

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2022 году. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

Очень часто до суда доходит раздел имущества между супругами после расторжения брака, если это именно ваш случай, рекомендуем прочитать статью: «Как делится приватизированная квартира при разводе» – она содержит важные подробности по вопросу распределения долей, включая ситуации, когда в семье есть несовершеннолетние дети.

Преимущественное право покупки

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы, такие как справка из психоневрологического диспансера, справка об отсутствии долгов за интернет, телефон, домофон и так далее. Законодательство не устанавливает четкий порядок продажи доли в квартире, поэтому предоставлять дополнительные документы нужно по требованию покупателя.

Видео по теме

Юридическая практика нередко сталкивается с ситуациями обхода ограничения на отчуждение доли. Совладельца жилья интересует продажа своей доли в квартире, он действует по следующей схеме: малую часть выделенной доли он отдает потенциальному покупателю по праву дарения, таким образом третье лицо становится полноправным собственником имущества и затем ему без получения разрешения от остальных собственников продается оставшаяся часть. Однако в большинстве случаев такие сделки признаются недействительными в судебном порядке (не желающие продавать долю третьему лицу собственники легко доказывают суду факт наличия притворной сделки дарения).

• договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
• документ заверяется у нотариуса;
• передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
• регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2022 году

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

Владение долевой собственностью очень часто сопряжено с массой трудностей. Мало того, что желающих приобрести часть квартиры всегда нелегко найти, так еще и хозяева могут конфликтовать между собой, превращая жизнь друг друга в ад. Конечно, оптимальным решением является выкуп доли одним из собственников, но если сторонам не удалось договориться о цене, либо по иным основаниям, продать долю можно третьим лицам. Кстати, согласие других владельцев не требуется.

Продажа доли в квартире: пошаговое руководство

1. Уведомите других владельцев о продаже своей доли. Делать это необходимо письменно, с указанием суммы, за которую вы готовы продать имущество, а также адреса для направления ответа. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении. С 2022 года предусмотрена законная возможность оповещения и посредством интернета – вам просто нужно разместить объявление на сайте органа, занимающегося регистрацией недвижимости;
2. Как только дольщики получили письма, начинается отсчет месячного срока, в течение которого они могут вам ответить – отказаться или попросту проигнорировать предложение. При получении письменного отказа вы можете незамедлительно приступать к перерегистрации прав. Если же человек не пойдет на почту за письмом, через месяц оно вернется к вам, придется ждать еще 30 дней, а затем – с чистой совестью совершать сделку. То, что адресат отказался от получения – полностью его проблемы, он был уведомлен должным образом;
3. В ситуации, когда владельцы долей изъявили желание приобрести квартиру, договор оформляется с ними, так как они имеют приоритетное право покупки;
4. Если в заключении сделки отказано, либо письмо проигнорировано, можно заключать договор с третьим лицом.

Особенности сделки по продаже доли в квартире

Договор требует нотариального заверения и последующей регистрации. Единственной особенностью такой сделки является то, что цена в договоре не может быть ниже той, что указана в уведомлениях для других владельцев. То есть, вы не имеете права продавать квартиру дешевле, чем предлагали дольщикам. Именно поэтому стоит сначала определить минимальную стоимость, по которой у вас готовы выкупить долю, а уже потом отправлять уведомления.

Важно! После отправки предложения о покупке доли в квартире долевым собственникам необходимо соблюсти месячный срок. Именно такой временной промежуток предусмотрен законом (регламентируется пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса).

Причины продажи

После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

Нюансы сделки

1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2022 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Все совладельцы могут продать квартиру целиком одному покупателю. Это наиболее простой способ, как продать квартиру в долевой собственности. Здесь есть два варианта: составить единый многосторонний договор купли продажи с фиксацией всех совладельцев и покупателя, либо путем составления отдельных договоров с каждым собственником.

Каждая сделка нуждается в четкости, продуманности действий. Законодательство 2022 года отличается обширной платформой законопроектов, где регулируется продажа доли квартиры. Инструкция, вмещающая алгоритм действий определяет последовательность процедур. Здесь можно выделить такие основные этапы, как:

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Когда жилое помещение приватизируется всеми, зарегистрированными на его площади жильцами, оно становится их совместной собственностью, где каждому отведена равноценная часть. Схема, как правильно продать приватизированную квартиру с долями включает три основных этапа:

1. С получившего в дар долю гражданина (если это не близкий родственник) взимается НДФЛ в размере 13% от стоимости.
2. Сложность в оспаривании. Подарив часть квартиры, бывший владелец теряет всякие права на нее, и, если он не указал в договоре право на пожизненное проживание в квартире, может быть выселен из нее новым собственником буквально на улицу. А поскольку никакой компенсации за свой дар он не получил, проблема дальнейшего поиска жилья может стать весьма острой. При этом оспорить такую сделку он сможет, только если одаряемый покусился на его жизнь или нанес повреждения здоровья ему или членам его семьи.
3. В дарении не могут участвовать юридические лица и госорганы.
4. При дарении части квартиры, входящей в состав совместной собственности мужа и жены, необходимо одобрение второго супруга.

Дарение доли

Для собственника доли предпочтительнее заключение соглашения о купле-продаже. В этом случае он получает денежное вознаграждение, с которого ему не придется уплачивать 13% НДФЛ, если он владел долей более 5 лет. Кроме того, часть жилья останется в его распоряжении до окончательного производства расчетов, а в случае передачи в дар – сразу станет собственностью одаряемого, если он не укажет условие о праве своего проживания на ней.

Оформление

1. Если доля дарится близкому родственнику, он освобождается от уплаты подоходного налога, составляющего 13% от стоимости части жилья.
2. При продаже подаренной доли достаточно 3-х летнего срока владения, чтобы новый собственник был освобожден от уплаты 13% НДФЛ.
3. При дарении доли собственником целой квартиры или в случаях, когда доля из совместной супружеской собственности дариться ребенку, нет необходимости в обращении в нотариальную контору.
4. При передачи доли в дар не требуется согласие сособственников, поскольку доля передается безвозмездно.
5. Подаренная часть жилья становится собственностью нового владельца сразу после регистрации в органах Росреестра.
6. Если доля подарена мужу/жене, она становится его личной собственностью и не делится при разводе.

Получив отрицательный ответ от других собственников, владелец части квартиры начинает её продажу посторонним людям. Процесс может затянуться, так как немногие захотят жить в квартире с посторонним людьми. По факту, жильё превратится в коммунальное.

Определяем цену сделки

• договор купли-продажи – для его составления рекомендуется обратиться к юристу;
• документ, на основании которого право возникло: например, ДКП, наследование, дарение, рента;
• техническую документацию – тех. паспорт и экспликация;
• выписку из домовой книги, что на собственной доле продавца никто не зарегистрирован на постоянной основе.

Составляем договор

Если же ответ отрицательный, то можно приступать к процессу продажи третьим лицам. Это можно сделать самостоятельно, а можно обратиться к риелтору. Купля-продажа доли в квартире третьему лицу проходит по тем же правилам, что и отчуждение целого помещения.

Как известно, незнание законов не освобождает от ответственности, если дольщик не понимает, как правильно продать долю в квартире, он может создать себе ненужные проблемы: являться на судебное заседание, решать финансовый вопрос с покупателем и т.п.

Продажа доли третьему лицу

Акт выделения доли совершается согласно статье 252 ГК РФ, может быть добровольным – по обоюдному согласию всех собственников жилья, либо производиться в судебном порядке. В первом случае заключается соглашение, под которым подписывается каждый из жильцов (вариант идеален, чтобы продать долю в квартире срочно). Во втором случае заинтересованное лицо подает иск в суд для разрешения выделения принадлежащей ему доли, таким образом процесс выделения доли откладывается на несколько месяцев, если вообще суд в конечном счете удовлетворит требование истца.

Договорной выдел: образец соглашения

Пример из практики. В жизни бывают разные ситуации, например, в отчуждаемой квартире есть трещина во всю стену, в договоре это не упоминается, потому что продавец не счел нужным освещать эту подробность покупателю – нотариус всего этого знать не будет и заверит документ. Спустя некоторое время новый собственник обнаружит изъян в квартире, проведет экспертизу и обратится в суд с требованием отменить сделку купли-продажи, иск будет удовлетворен.

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников решил продать свою долю в квартире, другие собственники зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру покупателей, в скандалах на просмотрах которые устраиваются для потенцианальных покупателей с целью испугать их своим не адекватным поведением.

Как продать долю в квартире

Естественно, хорошо иметь в собственности даже долю в квартире. Это лучше, чем не иметь ничего. Долю всегда можно продать, ее можно сдавать. Доля в Москве являктся самым недорогим и в связи с этим самым доступным жильем, котором можно не только проживать, но и прописаться, что дает право на получение полного социального пакета Москвича. Сегодня такие понятия, как «доля в квартире» или «сособственник» очень многим стали хорошо известны.

Продать долю в квартире третьему лицу: специфика процесса

Конечно же неизменным остается то что прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Новый закон требует извещать долевых сособственников только нотариальным извещением, ранее можно это было делать самостоятельно, отправив письмо с описью вложения. Также, с 2022 года, невозможно проведение сделки по продаже долей без нотариуса, так как регистрация права на долю в квартире возможна только в том случае если договор купли-продажи или дарения, нотариальный.

1. Дарение доли в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически — купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
2. Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
3. Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что дарственная или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.

В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина. Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2022 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы: