Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

потеря денег, если продавец оказался недобросовестным или произошел форс-мажор;
банк может запретить сделку на любом этапе и, уплаченные покупателем денежные средства, могут быть «заморожены» на неопределенное время.

В России в 21 веке более 50% жилья покупается по ипотечному кредиту. Со временем, у заемщика может возникнуть необходимость продать квартиру ввиду различных обстоятельств: расширение площади, невозможность уплаты долга, переезд и т. д.

Содержание

Можно ли продать жилье, обремененное ипотечным кредитом?

Способ эффективен в том случае, если покупатель имеет «на руках» денежные средства, необходимые для приобретения жилья. Сделку проводит продавец или его посредник, а банк является получателем задатка. Если сумма по ипотечному долгу небольшая, покупатель передает денежные средства в счет аванса или задатка, тем самым закрывает ипотеку и квартира становится «чистой».

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Виды обременений

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Как обезопасить сделку?

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

После снятия обременения, кредитор выходит из юридической процедуры продажи ипотечной квартиры. Сделка оформляется только между покупателем и продавцом путём заключения договора купли-продажи.

Проведение сделки

Как правило, банки идут в таких случаях на уступки, особенно, если речь идёт о затруднениях заёмщика. Но они не допускают получения упущенной выгоды, взимая существенную часть выплат по процентам за ипотеку.

Задаток

Так как у кредитора уже имеется пакет документации на квартиру, ему остаётся только убедиться в платёжеспособности нового клиента, от которого требуется предоставить копии и оригиналы для удостоверения, или нотариально удостоверенные копии:

Понятие обременения различается в зависимости от сферы права, в рамках которого происходит трактование. В общем смысле, обременение – любое ограничение прав как для субъекта, так и для объекта юридических взаимоотношений. Под субъектом и объектом обременения могут пониматься две любые противоположные стороны: продавец и покупатель, банк и залоговое имущество, государство и жилищный фонд.

Покупка квартиры

Паспорт.
Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).
Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.
Выписка из ЕГРП.
Свидетельство о собственности.
Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, может стать основой для разработки нового.
Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.
Заявление в Росреестр.
Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.
Квитанция об оплате пошлины (2022 рублей).

Пример по покупке квартиры с обременением ипотекой

Закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение, разработанное на основе типового образца, который можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

В противном случае сделку купли-продажи могут признать недействительной по иску покупателя. Он может подать в суд на продавца за то, что тот не предоставил ему полную информацию о предмете покупки, потребовать расторжения договора и получения назад своих денег, а также компенсации причиненного ущерба. Чтобы этого не произошло, в договор купли-продажи обязательно включается пункт о наличии обременений.

Особенности договора купли-продажи квартиры с обременениями

залог по ипотечному или иному договору до полного погашения задолженности по кредитному договору;
арест в рамках исполнительного производства из-за долгов собственника;
долгосрочная аренда квартиры на срок более 11 месяцев, которая подлежит обязательной госрегистрации – покупателю нужно учитывать, что договор продолжит свое действие после заключения сделки купли-продажи;
рента;
нахождение дома в аварийном состоянии;
договор найма;
третьи лица, которые зарегистрированы в квартире.

Правила заполнения и структура договора купли-продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением имеет свои особенности. Согласно ГК РФ (ст.460) продавец квартиры обязан получить согласие от покупателя на приобретение обремененного жилья и должен уведомить его о наличии ограничений в пользовании квартирой.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Виды обременений

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

После того как документы приняты на регистрацию нужно передать остаток денег по сделке, если покупатель выкупал недвижимость у заёмщика. Эту процедуру можно провести любым удобным способом, но по заранее оговорённому и внесённому в положения ДКП, варианту:

Законодательством не запрещено оформление ипотеки в другом банковском учреждении, но такая процедура допустима только при согласовании с залогодержателем. Как правило, банки изъявляют желание на переоформление кредита в своём учреждении, поэтому такой вариант считается наиболее приемлемым.

Разрешение банка

После регистрации один экземпляр договора с отметкой о регистрации передаётся в банк. За несколько дней его бухгалтерия проводит расчёт суммы, которая может быть выдана продавцу. В неё входит:

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

За наличные средства

Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака.
Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке.
Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО).
Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности.
Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите.
Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости.
Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем.
В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку.
Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты.
В разделе «Права и обязанности сторон» расказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон.
Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя.
Реквизиты участников. Подписи и печати.

Понятие договора ипотеки

Чтобы обезопасить свои средства покупателю стоит позаботиться о составлении нотариальных расписок, пользоваться банковскими ячейками при передаче денег, а главное, заключить предварительный договор с собственником жилья. К составлению предварительного ДКП квартиры, находящейся в ипотечном кредите, стоит отнестись серьезно и постараться учесть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Законные основания заключения

Сбор документов со стороны продавца и покупателя. Некоторые документы выдаются только после уплаты пошлины — например, выписка из ЕГРН стоит 200 рублей по состоянию на 2022 год.
Если ни продавец, ни покупатель не обладает достаточной компетенцией, чтобы самостоятельно составить предварительный и основной договоры купли-продажи, придется обращаться за помощью к юристам. В зависимости от политики выбранной юридической фирмы и платежеспособности региона, стоимость услуг (за оба договора) может варьироваться от 8000 рублей в Краснодаре до 40 000 рублей в Москве.
Расходы на способы передачи денежных средств (в случае ипотечного кредитования — передачи первоначального взноса). Если это перевод из другого банка на счет продавца, взимается 1-2% комиссии; если арендуется банковская ячейка, расходы составят в среднем 400 рублейсутки; аккредитивный счет за весь период пользования обойдется в 10000-20220 рублей.
Госпошлина за регистрацию прав — в общей сложности 1000 рублей для физических лиц.
Если обе стороны пожелали нотариально заверить какой-либо из договоров, одна регистрация в нотариусе обойдется в сумму от 5000 до 15000 рублей в зависимости от стоимости объекта и региона.

Чтобы получить расширенные сведения стоит использовать второй способ получения информации. Выписка из ЕГРН является более надёжным источником сведений, потому что содержит исключительно актуальные данные, в то время как информация на сайте может быть устаревшей. Документ можно заказать как в бумажном формате, так и в электронном. Во втором случае необходимо сформировать запрос на одном из двух сайтов:

Как проверить обременение квартиры

Ипотека (залог). Приобретение недвижимости на заёмные средства предполагает временную передачу прав на него кредитору, что обеспечивает гарантию возврата кредитного долга. Владелец квартиры получит их только после исполнения своих обязательств перед банком. Подобное ограничение не делает продажу квартиры невозможной, но существенно осложняет её. Основная трудность заключается в необходимости одобрения сделки банком, без которого она будет недействительной.
Прописка. Если на жилплощади остались невыписанные лица, это делает невозможным переход права собственности. А если речь идет о несовершеннолетних, отбывающих наказание либо иждивенцах, то ситуация осложняется тем, что выписка данной категории жильцов возможна только при наличии их согласия и другой квартиры. Поэтому перед заключением сделки важно проверить не только количество прописанных лиц, но также их возраст и социальный статус.
Аренда. Продавец не может продавать квартиру до окончания срока действия договора найма, если покупатель захочет вселиться сразу. Освободить помещение досрочно можно только в судебном порядке при наличии весомых оснований, например, невыполнение квартирантами условий соглашения.
Рента. Предполагает, что владелец после своей смерти передаст жилплощадь рентополучателю, если последний обеспечит ему пожизненное содержание. Договор ренты лишает собственника права продавать недвижимость иному лицу.
Арест. Это наиболее сложное обременение, которое делает продажу жилплощади невозможной. Может накладываться за долги по коммунальным платежам либо по иным причинам в судебном порядке. Данный вид ограничения может запрещать проживание в квартире её владельца.
Доверительное управление. Предполагает закрепление за жилплощадью доверенного лица, которое присматривает за ней и оплачивает счета по коммунальным услугам. Практикуется при длительных командировках собственника заграницу. В период действия договора доверенное лицо получает часть прав на недвижимость, что создает сложности для её продажи.

Как осуществляется продажа квартиры: каковы этапы. Можно ли продавать квартиру, не снимая обременение?

Главная особенность ограничения заключается в том, что оно существенно затрудняет продажу жилплощади, а в некоторых случаях делает его невозможным. Именно поэтому сделки с подобной категорией недвижимости требуют особой внимательности и осторожности.