Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Можно ли продать долю квартиры. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Для начала продажи доли в квартире, необходимо будет официально известить владельцев остальных долей о своем решении. О том, как это сделать Вы можете прочитать выше. После чего придется предоставить дольщикам месяц на обдумывание решения о покупке продаваемой доли.
Продажа доли квартиры является одной из самых сложных сделок с недвижимостью, поэтому перед оформлением сделки, необходимо узнать обо всех нюансах и подводных камнях продажи части жилья. Подробнее о том, как определяются доли и как продать свою долю в жилье, вы узнаете прочитав эту статью.
Отчуждение доли при преимущественном праве
Обратитесь в суд с иском, в котором обоснуйте требования, опираясь на то, что другой собственник имеет меньшую долю квартиры. В этом случае, суд может принудить его продать вам меньшую долю, конечно, если данная квартира не является его постоянным места жительства. В суде придется доказать отсутствие интереса дольщика в использовании данного жилища.
Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. .
Доля в квартире, конфликт с сособственниками
Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами. В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире .
Доля в квартире: продать третьим лицам
Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.
Собственником недвижимости быть приятно! Как-то успокаивает одно осознание того факта, что тебе принадлежит квартира, ты можешь не только в ней жить, но и вообще распоряжаться ею по своему усмотрению. Быть собственником не всей квартиры, а только доли в ней, тоже приятно, но уже не так. У тебя всё ещё есть своё жильё (как его ни назови – комната, угол, место…), но вот распорядиться им уже не так просто. Пессимисты скажут, что счастливый исход вообще невозможен, оптимисты не увидят никакой проблемы, мы же предлагаем вам быть реалистами – подойти к вопросу со всей серьёзностью, потому что только тогда на него получится найти ответ, который вас устроит.
Начинаем с определения собственной доли
Сначала – получите все необходимые разрешения. Хорошо, если доля принадлежит вам лично, а вот если собственник – несовершеннолетний, то для её продажи нужно получить разрешение органов опеки и попечительства, а ещё предоставить собственнику место жительства. Подобное разрешение же нужно получать от своего супруга или супруги, если доля в квартире была получена в браке. К слову о браке, совместно нажитую недвижимость не стоит путать с долями в квартире – если супруги владеют ей вдвоём, это вовсе не значит, что каждый из них владеет своей долей и может как хочет ей распоряжаться.
Выстраиваем отношения с другими собственниками – и продаём долю им
Дальше можете начинать составление договора купли-продажи. Так как долю вы продаёте другому собственнику, вы не обязаны оповещать об этой сделке всех остальных – собственники квартиры же не изменятся. Оформляете договор и передаточный акт, заверяете все документы у нотариуса, а после регистрируете переход права собственности в Росреестре. Готово! Точно так же, к слову, можно продать другому собственнику и не всю долю, а только её часть – скажем ⅓ от имеющихся у вас ⅔ . Правда, чтобы провести подобную сделку, нужно проверить, соответствует ли размер заданной доли (а вернее, её части) необходимому.
Но подумайте сами: может ли нормальный и неглупый человек купить проблемную долю квартиры, заплатив полностью соответствующую продаваемой доле рыночную цену от всей квартиры? Что с такой недвижимостью ему потом делать, если там конфликт и злые сособственники? Мы же говорим про нормального человека, а не мазохиста какого-нибудь.
Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл
Я сказал женщине, что она так может и дальше долгие годы ждать, когда что-то само собой разрешится в её пользу, и пожелал ей удачи в её нелёгком ожидании чуда. В любом случае продажа доли квартиры на таких условиях совершенно невозможна.
ДОЛЯ В КВАРТИРЕ
А ещё затруднение состоит в том, что эксперты-оценщики в России не берутся оценивать рыночную цену доли квартиры. В результате продажа доли квартиры становится делом затруднительным. И первая наиглавнейшая трудность такого продавца понять, сколько реально стоит доля квартиры. Приходится сначала побегать, повисеть несколько дней на телефоне, чтобы понять перспективы предстоящей продажи.
- заявление;
- паспорт;
- правоустанавливающий документ;
- квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.
2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).
✔ Соглашение всех собственников на продажу.
«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»
«Слабый» с «сильным» в одной квартире не выживет. Оказавшись жертвой профессиональных рейдеров, теперь Вам приходится играть по их правилам. Либо выкупать доли уже у них, причем, разумеется, не по рыночной цене, а по чрезмерно завышенной. Либо продавать свою им же по очень заниженной стоимости, если жить в ней Вы не захотите (кто бы сомневался).
Продажа долей квартир в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам. Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на доли в квартире отсутствует.
Преимущественное право покупки доли
Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу квартиры в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).
После того, как доля в праве на собственность выделена, можно приступать к продаже. Но и здесь имеются свои нюансы. Эта сделка на сегодня одна из наиболее сложных. Сперва нужно убедиться, что остальные собственники не претендуют на ее покупку. Это очень важно оформить документально. Для этого необходимо отправить каждому из них письмо с описанием технических характеристик, условиями продажи и указанием цены доли в квартире, которая выставляется на продажу. Чтобы не было дальнейших судебных разбирательств, такие письма отправляются с описью вложения и уведомлением. При соблюдении этих нехитрых правил у собственника будут на руках доказательства отсутствия нарушения прав совладельца. Совладельцы в течение месяца могут претендовать на покупку доли.
Вот жили люди вместе, и вдруг кому-то из них вздумалось «разъехаться». Такое положение вещей не всегда устраивает остальных совладельцев квартиры. В этом случае необходимо выделить личную долю в квартире с совладельцами. Содольщики квартиры могут являться как соседями по коммуналке, то есть совершенно чужими людьми, так и прямыми родственниками: сестра, брат, родители, супруги.
Можно ли продать долю в квартире?
Например, супруги, заключившие брачный договор приобретают квартиру и определяют размер долей собственности, принадлежащих каждому. На этом основании соглашения каждый супруг может продать, сдать, подарить свою часть (долю) собственности без ведома второго.
Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2022 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.
Этап №5 – Собираем документы на продажу
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
- Удостоверения личности всех участников;
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю;
- Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость;
- Техническую документацию на квартиру (кадастровый и технический план и паспорт).
Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге. Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей. А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.
Можно ли продать свою долю в квартире?
При условии, что в течение месяца не найдется желающих выкупить долю, ее можно выставлять на продажу третьим лицам. Если до окончания этого срока все собственники предоставят письменный отказ в выкупе, можно не дожидаться окончания месячного срока.
Доля в квартире – это часть в общей собственности на жилое помещение. Доля может быть выделенной – как правило, это отдельное помещение (изолированная комната). Есть и невыделенные в натуре доли – они обозначаются дробью, например, ¼.
– Решил инвестировать деньги в недвижимость – так надежнее всего. Но на полноценную квартиру не хватает. Друг посоветовал вместо этого купить долю в квартире. Стоит ли вообще рассматривать подобные сделки? Чем это чревато, и есть ли хоть какие-то плюсы?
Есть ли плюсы при покупке доли в квартире
- Преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать свою долю, собственник обязан предложить ее владельцам остальных долей, причем цена не может быть выше, чем та, по которой он собирается предлагать ее сторонним покупателям. Если этого не сделать, в дальнейшем содольщики могут оспорить сделку купли-продажи. Все предложения должны быть оформлены письменно. Поэтому обязательно требуйте у продавца не только письменные уведомления содольщиков, но и их нотариальные отказы от приобретения доли.
- Обременение в виде третьих лиц. Обязательно потребуйте от продавца предоставить архивную выписку из домовой книги. Так вы узнаете, кто и когда был зарегистрирован на данной жилплощади, и кто снялся с регистрационного учета. Если на приобретаемой доле зарегистрированы третьи лица, даже если это родственники продавца, необходимо снять их с регистрационного учета до совершения сделки купли-продажи. Если третьи лица не будут сняты с учета до совершения сделки, то новый собственник сможет выписать их только в судебном порядке.
- Сделка с участием несовершеннолетнего. Если собственник доли – несовершеннолетний, то от его лица должны действовать родители или опекуны. При продаже детских долей в обязательном порядке требуется согласие органов опеки, которые отслеживают, что несовершеннолетнему будет предоставлено другое жилье, жилищные условия при этом не ухудшатся и его не выпишут из квартиры «в никуда». Без официального согласия опеки суд признает сделку недействительной.
- Принудительная продажа незначительной доли. Если вы хотите купить микродолю, которую в силу малости нельзя выделить в натуре, то помните, что по иску остальных собственников, владеющих большей площадью в квартире, ваша доля может быть признана судом незначительной. Особенно это касается моментов, когда владелец микродоли не проживает в ней, не хранит там свои вещи и т. д. Суд может обязать остальных собственников выплатить собственнику незначительной доли выкупную цену за нее, после чего последний теряет на нее право. При этом согласия собственника незначительной доли не требуется (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ).
Например, на купленную часть жилья прописывается человек, имеющий судимости. Он довольно колоритный, приглашает свои друзей в гости, происходит распитие спиртных напитков. Жить в такой квартире становится страшно. Другие собственники быстро соглашаются на невыгодные предложения.
Для этого необходимо направить им письменное уведомление о том, что доля будет продаваться. В уведомлении нужно указать цену. Также нужно убедиться в том, что оно доставлено адресату. Поэтому передать документ лучше лично в руки под роспись или направить почтовым отправлением с уведомлением. Срок рассмотрения – 1 месяц.
Кто может стать покупателем
Внимание! Если составляется предварительный договор, по нему не нужно осуществлять никаких авансовых платежей. Он нужен только для того, чтобы стороны могли обсудить некоторые нюансы. Это «черновик» будущей сделки.
