Обязанности жэу перед жильцами

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Ответственность и обязанности управляющей компании. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

обеспечение безопасности проживания граждан в многоквартирном доме. Иными словами, сотрудники организации должны своевременно выявлять и устранять источники опасности для жильцов, а также предпринимать превентивные меры для снижения вероятности их появления;
сохранение архитектуры здания. Это работы по поддержанию технического состояния здания. Направлены они на недопущение разрушения дома, а также отдаление по времени необходимости капитального ремонта или сноса дома. Однако проводимые мероприятия не исключают в полном объеме нормальный износ конструкций;
мониторинг состояния общедомового имущества. А также своевременное выявление и устранение возникающих дефектов;
подготовку здания к отопительному сезону, а также к возможному возникновению чрезвычайной ситуации;
работы по поддержанию в нормальном состоянии сетей, по которым поставляются такие коммунальные услуги, как электричество, отопление, водоснабжение, газ;
работы по поддержанию в нормальном состоянии системы водостоков, ливневок, канализации. К примеру, ежесезонная чистка стоков на крыше здания для недопущения затопления;
контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
организацию мест для сбора мусора, а также контроль за его своевременным вывозом. Управляющая компания может осуществлять вывоз бытовых отходов как своими силами, так и посредством заключения договоров со сторонними организациями, к примеру, городскими службами. В последнем случае она обязана следить за надлежащим исполнением обязанностей подрядчиками, а также производить с ними необходимые денежные расчеты;
поддержание нормального санитарного состояния здания. Это, к примеру, организация уборки в подъездах и контроль за ее проведением, качеством;
обеспечение контроля за нормальным состоянием приборов учета потребления коммунальных услуг.

Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Содержание

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2022 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2022 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

Ответственность управляющих компаний

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2022 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

проверку технического состояния систем;
проверку кровли, выявление и устранение протечек и нарушений конструкции;
очистка кровли и систем водоотведения от мусора, наледи, снега;
содержание лестниц, фасадов, полов, дверей и окон;
диагностика и обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, своевременная их замена;
ремонт или замена отопительных и водоразборных приборов;
устранение нарушений и поломок газового оборудования, систем вентиляции, дымового оборудования;
уборку коридоров, лифтов, лестничных пролетов, пандусов, тамбуров;
обслуживание придомовой территории;
организацию места сбора твердых отходов, очистку мусоропроводов, контейнерных площадок;
диагностику и восстановление оборудования для инвалидов по доступу в МКД;
создание круглосуточной аварийно-диспетчерской службы — круглосуточная регистрация заявок по содержанию ОИС и предоставлению коммунальных услуг от собственников дома, связанных с неисправностью или повреждениями инженерных систем и контроль за их выполнением.

Но на этом обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома не заканчиваются. Она следит за износом общедомовых систем, ведет отчетность, проводит диагностику, устраняет поломки. Определяет, что необходимо предпринять, чтобы сохранить системы в надлежащем качестве, составляет расчеты, заказывает услуги и выставляет счета на оплату жильцам.

Права управляющей компании

предоставление коммуслуг в надлежащем качестве и объеме;
заключение договоров с РСО;
установка и ввод в эксплуатацию общедомовых приборов учета, снятие показаний с них ежемесячно, предоставление возможности ознакомления с ними. Особенно это касается обязанности УК перед собственником по отоплению, если отопление рассчитывается не по индивидуальному прибору учета;
выставление счетов за коммунальные услуги и услуги управления.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:

обрезку деревьев;
обустройство клумб и газонов;
ремонт дорожек.

Что не относится к обязанностям УК

Жилищно-коммунальная сфера – одна из самых важных в любом государстве. Каждый ее субъект наделен определенными полномочиями. Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы. Но чтобы определить, справляется ли она со своими полномочиями, нужно знать права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

В договоре управления описаны обычно только права заказчика, а им выступает кооператив или товарищество. При этом заказчик – это не председатель и не управдом, все решения принимаются на общем собрании при условии, что за него проголосовало больше половины собравшихся.

Права жильцов

Все права и обязанности и УК, и собственников жилья должны быть чётко прописаны в договоре управления. Стандартный набор прав УК:

Права управляющей компании

УК имеет право жаловаться в суд, если её права нарушены. Только ответчиком по таким делам может быть лишь ТСЖ или ЖСК, если нарушаются условия договора (например, неоплата за услуги самой УК).

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

К работам на фундаментах МКД относятся:

контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Информационная работа управляющей организации

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
Выявление расхитителей энергоресурсов.
Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
Хранение технической документации на дом.
Регистрационный учёт жильцов.
Организация собраний собственников.
Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

Проведение ремонта жилья

Основные функции УК

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Управляющей компанией называется юридическое лицо, главным направлением деятельности которого является управление многоквартирными домами, предоставление услуг по ремонту и содержанию их имущества, поддержание санитарных норм, а также бесперебойное снабжение необходимыми ресурсами проживающих людей.

Законодательные акты, регламентирующие деятельность УК

Устранение всех вышеперечисленных аварийных ситуаций входит в обязанности УК. Все затраты на аварийную службу должны производится из средств, указанных и оплаченных в ежемесячных квитанциях. Никаких дополнительных взносов собственники платить не должны.

Об оплате благ УК

Уборка мусора и листвы (согласно сезонам).
Проверка безопасного состояния детских площадок.
Своевременная уборка снега, сосулек, очистка крыши дома.
Круглосуточная аварийная поддержка.
Посадка кустарников, деревьев, цветов и других астений.
Регулярный уход за насаждениями (полоть, рыхлить, удобрять).
Ограждение пешеходных дорожек.
Установление клумб.

Самым главным регламентирующим документом является Жилищный кодекс РФ.
Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2022 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
Постановление Правительства РФ от 6 мая 2022 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2022 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Чем регламентируется работа УК?

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Порядок отчета перед жильцами

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Клининговые услуги управляющей компании

На деле эту часть работ многие компании выполняют неохотно, стремясь сэкономить на работе дворников. В результате мы видим грязные дворы, разрушенные детские площадки, не огражденные пешеходные дорожки, неухоженные клумбы. Любое из этих нарушений может стать предметом жалоб собственников помещений, так как именно они оплачивают выполнение данных работ управленцами.

Обязана ли обеспечить установку контейнеров?

Туда могут войти должностные лица управляющей организации и работники аварийных служб для осмотра технического и санитарного состояния оборудования, которое находится внутри квартиры, и выполнения всех необходимых ремонтных работ.

В случае, если наружный ремонт или другой обязательный вид услуг не проводится, домоуправление получает административное взыскание. Наличие двух таких наказаний лишает права обслуживать конкретный дом. Если доля обслуживаемого фонда, по которому имеются серьезные претензии, достигает 15% и более, компанию вообще могут лишить лицензии.

Управляющая компания оказывает услуги по поддержанию чистоты и порядка на территории — это является её главной задачей. Другими словами, придомовой участок обязательно должен озеленяться и благоустраиваться. Но часто некоторые УК избегают выполнения этих обязанностей, перекладывая их на собственников.

Права и обязанности управляющей компании по содержанию дома

Согласно законодательству РФ, существует список услуг управляющей компании, которые жильцы обязаны оплачивать. Отказ от оплаты невозможен. Стоимость услуг управляющей компании и оплата коммунальных зависит от большого количества факторов, включая тарифы ресурсоснабжающих организаций.

Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
Предоставлять им коммунальные услуги;
Проводить другую управленческую деятельность.

Ответственность УК

аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
борьба с задолженностями;
организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
хранение технической и иной документации на жилой дом;
выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
оформление временной или постоянной регистрации.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

заявление о государственной регистрации, которое пишется по форме Р11001;
решение о создании (протокол собрания, решение единственного участника);
Устав (для ООО);
учредительный договор, если не один собственник;
приказ о вступлении в должность директора.

Основные направления деятельности УК

В процессе обслуживания создаются все условия по обеспечению его всеми необходимыми ресурсами, которые позволяют содержать дом в надлежащем состоянии по критериям санитарных и технических норм.

Как самостоятельно открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ и какова их рентабельность?

регистрация граждан в квартирах, выписка жильцов из квартиры;
проведение собраний, на которых ставятся различного рода задачи, касаемо прилегающей территории или самого объекта;
извещение о проблемах, возникших в доме;
оповещение о смене тарифов, и на основании чего они провели повышение или понижение на них.