Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕРеализация ипотечного жилья – это всегда проблема и не всегда реальность. А если обстоятельства усложняются наличием материнского капитала в структуре расходов на покупку, в дело включаются органы опеки и попечительства. Есть несколько законных схем, в результате реализации которых, можно и продать ипотечную квартиру, и наделить детей долями в собственности.
Как продать ипотечную квартиру, оформленную с материнским капиталом
Разрешается выделять долю ребенку в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам. Например, бабушке. Кроме того, законом предусмотрен один случай, при наступлении которого доля ребенка может быть уменьшена: если новое жилье приобретается в другом регионе РФ, где стоимость квадратного метра выше.
Что нужно знать при продаже квартиры, оформленной с материнским капиталом
- Продажа после досрочной выплаты ипотеки. Оформляется аванс за приобретаемую квартиру, который направляется на досрочную выплату долга перед банком. После погашения ипотеки и снятия обременения продавец получает остаток денег на руки.
- Погашение в ходе сделки. Покупатель кладет деньги в две сейфовых ячейки банка, одна из которых предназначена для досрочного исполнения обязательств перед кредитной организацией. После подписания договора купли-продажи ипотека погашается за счет средств из первой ячейки, а после снятия обременения продавец получает деньги из второй.
- Продажа вместе с долгом. Ипотека переоформляется на покупателя, а разница в цене квартиры и остатка по кредиту выплачивается продавцу на руки.
- Продажа имущества банком. Это самый запущенный случай, когда имеет место долговременная просрочка платежа. Здесь банк не будет заботиться о выгоде заемщика, ему важно вернуть свои деньги. Поэтому квартира может уйти с торгов по минимальной цене.
Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.
КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ ОРГАНОВ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА
Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.
КОГДА МОЖНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ ПО МАТЕРИНСКОМУ СЕРТИФИКАТУ
Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.
Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.
Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:
Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.
Можно ли военную ипотеку погасить материнским капиталом? На самом деле это оптимальный вариант для объединения двух дотаций. Недвижимость приобретается на средства НИС с доплатой из маткапитала. В этом случае семья может полностью оплатить жилье за счет государственной поддержки, не привлекая собственных средств.
После того, как вы выплатили ипотечный долг банку, вы можете свободно распоряжаться недвижимостью – в законодательстве нет никаких запретов на этот счет. Поэтому полная выплата долга позволяет заемщику распоряжаться жилым имуществом без согласия банка.
Как продать квартиру с МК после выплаты ипотеки
Способ первый. Продавец заключает с покупателем предварительный договор, по которому вносится предоплата, равная сумме оставшегося долга. Она передается банку, после чего проводится снятие обременения. Покупатель передает оставшуюся сумму. Затем регистрируется сделка купли-продажи в стандартном порядке.
В большинстве случаев покупка недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием. Именно поэтому, если вы собираетесь продавать квартиру с материнским капиталом, то вам требуется разрешение как от опекунского совета, так и от конкретного банковского учреждения (Сбербанка или другого государственного банка). Ваши шансы на отчуждение увеличиваются при повторном приобретении жилья за счёт ипотечных средств этой банковской организации.
Список необходимых документов
Важно учитывать, что при аннулировании брака средства материнского капитала напрямую не разделяются между супругами. Правила федерального законодательства касаются только раздела имущества, приобретённого за счёт данных финансовых ресурсов.
Как делится долг по ипотеке в случае развода?
Решение об отчуждении недвижимости выносится органами опеки при наличии на то законных оснований. В соответствии с обстоятельствами, в рамках которых должен быть заключён договор купли-продажи, определяется специальная процедура, направленная на обеспечение и защиту гражданских прав детей.
Один из самых простых способов реализации жилья – продажа покупателю, который готов оплатить всю стоимость полностью собственными средствами. Пошаговая инструкция при такой схеме будет примерно следующей:
Этапы продажи квартиры с выделенными долями на детей
- разрешается выделить долю в квартире ближайшего родственника, если приобрести новую жилплощадь после продажи квартиры невозможно;
- возможно уменьшение площади, если совокупный размер квартиры больше, чем продаваемая, или значительно улучшаются условия проживания.
Денежная компенсация
Квартира с незакрытым долгом по ипотеке менее ликвидна на рынке и продается дольше, чем квартира без обременения. Если же в квартире есть несовершеннолетние собственники, ситуация с продажей ухудшается. Это связано с нежеланием покупателей ждать оформления всех необходимых документов и проведения всех процедур:
Это значит, что заемщику потребуется собирать документацию относительно приобретаемого жилья, заручаться согласием ее собственника и представлять все требуемые документы органам опеки. Затем проводить сделку и еще раз представлять документацию, подтверждающую факт ее осуществления.
Плюс если этого не сделать, ставится под сомнение факт целевого расходования выделенного материнского капитала. И сделка может быть расторгнута в судебном порядке по инициативе органов опеки или прокуратуры. Выплата будет изъята, и материнским капиталом далее семья воспользоваться не сможет.
Требования при продаже
- Общегражданские паспорта обоих родителей, если они состоят в браке и состояли на момент рождения ребенка и оформления ипотечного кредита. Если нет, то только паспорт владельца сертификата.
- Документы, подтверждающие гражданское состояние родителей. Это: свидетельство о регистрации брака или о расторжении брака, если владелец сертификата на получение материнского капитала состояла в браке на момент оформления этого сертификата.
- Удостоверения личности всех детей, которые были у владельца сертификата на момент его оформления. В обязательном порядке потребуются свидетельства о рождении. Если у детей уже есть свои гражданские паспорта, их тоже потребуется дополнительно представить.
- Договор ипотечного кредитования с банком.
- Согласие банка на отчуждение ипотечной квартиры.
- Документы, подтверждающие факт получения средств из материнского капитала.
- Документы, подтверждающие вносимые по кредитному договору платежи.
- Техническая документация на ипотечную квартиру, которую намереваются продать.
- Техническая документация на недвижимость, которую семья будет приобретать взамен ипотечной квартиры.
- Обязательства владельца предоставить для покупки квартиру.
- Согласие всех членов семьи, достигших 14-летнего возраста, на проведение сделки.
- Письменное обязательство владельца сертификата о предоставлении в новом жилье долей для каждого, кому они полагались в ипотечной квартире. Оно должно иметь нотариальную заверку.
- Заявление от владельца сертификата с просьбой о разрешении продажи квартиры.
Теоретически продажа находящейся в залоге у банка квартиры возможна. Однако на практике сделка выходит очень сложной: множество манипуляций и подтверждений, справок, ожидания, поиск согласного покупателя. Многих потенциальных будущих собственников отпугивает факт наличия обременения на объекте сделки, так как их права могут обнуляться, если юридически договор будет оформлен неправильно, или будет пропущен какой-то этап.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Многие заемщики мечтают избавиться от многолетнего обременения ипотекой как можно скорее, особенно, когда они теряют кого-то из близких, или платеж становится непосильным из-за проблем со здоровьем или на работе. Тогда становится целесообразным решение о продаже залогового имущества.
Документы для сделки
Конечно, встречается множество случаев, когда исчерпывающей суммы для полного погашения ипотеки нет. Однако существует необходимость срочной продажи квартиры. Причиной может быть переезд, развод супругов, пополнение в семье, размен недвижимости, потеря работы, обнаружение серьезной болезни, для лечения которой нужны дополнительные средства, и т. п.
- Простая покупка по договору купли-продажи, с последующим перечислением денежных средств материнского капитала Пенсионным фондом. Она возможна только после того, как ребенку, в связи с рождением которого был получен материнский капитал, исполнилось три года. О том, как продать такое жилье мы расскажем в отдельной статье.
- Приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве. Продажу такого жилья мы также рассмотрим в отдельной статье.
- Покупка жилого помещения в ипотеку. Существует два варианта либо использование материнского капитала как первоначального взноса, либо на погашение процентов по ипотечному кредиту или уменьшения тела основного долга. Приобрести таким способом жилье можно и до достижения трехлетнего возраста ребенка, в связи с появлением которого был получен государственный сертификат на материнский капитал. И именно о том, как продавать квартиру, купленную в ипотеку, мы и расскажем в нашей статье.
Как продать жилье в залоге
Многие родители спрашивают, а что будет, если не выделить доли детям, или продать квартиру без согласия опеки. Здесь все очень просто. Если не выделить доли детям, то тогда сделка будет признана недействительной, и в судебном порядке деньги вернутся покупателю, а продавцу вернется его имущество. Вся сумма материнского капитала будет взыскана в пользу Пенсионного Фонда, получить его снова не получится. В случае если продать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала, последствия будут аналогичными.
Особенности проведения сделок
Сама процедура продажи жилья не отличается большой сложностью. Во всех ипотечных договорах имеется пункт о том, что собственник не может распорядиться имуществом (подарить или продать третьему лицу) без согласия банка.
Осложняется продажа ипотечного жилья семьей при разводе с несовершеннолетними детьми. Лучшим вариантом является погашение займа и раздел квартиры после этого. Также супруги могут переоформить долговые обязательства по ипотеке в равных долях или выплачивать долг совместно по устной/письменной договоренности после развода.
- Если жилье находилось в собственности менее 5 лет, то уплачивается налог в размере 13%.
- Если недвижимость была передана в наследство, дар от близкого родственника, была приватизирована, налог уплачивается в случае ее нахождения менее 3 лет в собственности.
Документы для регистрации сделки
Стоимость продаваемого жилья, которое было взято в ипотеку, может поменяться за счет установленного обременения. Продажа квартиры осуществляется по переуступке. В этом случае новый собственник может переоформить на себя имеющийся займ и выплачивать остаток долга за жилье самостоятельно.
Семья, которая наслаждается планами на будущее и решает оформить ипотеку, вряд ли задумывается о том, что из-за определенных обстоятельств, брак может распасться, причем еще до погашения основного долга. Так что же делать, когда брак рухнул? Каким образом можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе?
Юристы утверждают, что всегда можно избежать неприятных ситуаций в личных и финансовых взаимоотношениях. Брачный договор – прекрасный выход из ситуации, который поможет заключить практически любой нотариус. Напомним о том, что этот документ можно дополнять, а также переписывать в любое время.
Реализовать ипотечное жилье с материнским капиталом
- Нередко причиной, вследствие которой возникает необходимость реализации квартиры, становится обычный семейный разлад в отношениях супругов;
- Наиболее частая причина – это отсутствие всякой возможности своевременно осуществлять оплату кредитного договора;
- Получение жилья, например, по наследству и т.п.
Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.
Способы продажи
Особенно тяжело продавать квартиру после развода. Выполнять требования о предоставление новой доли в квартире при разводе бывшим супругам не хочется – тогда придется вместе жить. В таком случае новая доля заменяется денежной компенсацией. В таких условиях тоже сокращается снижение метража доли ребенка.
Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Жилище, приобретенное на деньги из материнского капитала, закреплено за детьми. Определенная доля принадлежит им. Доля также может быть еще не получена ребенком (в случае ипотеки), но прописана в обязательстве – то есть родители обязуются предоставить несовершеннолетнему часть собственности после погашения кредита. В любом случае, если жилье было куплено частично при поддержке материнского капитала, оно должно выполнять свою основную функцию – улучшать жилищные условия детей и частично принадлежать им.
Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.
Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов. Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами. Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.
Можно ли продать жилье и купить другое?
Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.
Документы
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.
