При продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва). Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2022 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2022 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

Дополнительные документы

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

• заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
• выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
• подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
• выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
• передача денег в соответствии с договором;
• получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Сложности такой сделки

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

II. Подбираем альтернативную квартиру

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Права детей распоряжаться недвижимостью

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

Для удобства рассмотрения при продаже недвижимости 2-х и более детей, проживающих на одной жилплощади, их представителям следует подготовить для каждого пакет документов и подавать заявление за один визит в орган опеки.

• копия паспорта (или свидетельства о рождении) несовершеннолетнего собственника;
• выписка из ЕГРН о правах ребенка на квартиру;
• технический паспорт;
• акт обследования квартиры;
• справка о регистрации ребенка и проживающих совместно с ним лиц;
• письменное согласие собственника на продажу жилья;
• выписка из ЕГРН о правах собственника, продающего жилье ребенку.

Продажа жилья с несовершеннолетним собственником

Важно учитывать, что обменивать жильё ребенка на иногороднее можно только при условии, что новый населенный пункт будет крупнее прежнего. Переселять ребенка-собственника жилья из города в деревню или в город с меньшим населением можно только в трех случаях:

Закон не налагает запрета на продажу квартиры при наличии в ней зарегистрированных жильцов, в том числе и несовершеннолетних.

Риски покупателя

1. Заявление законных представителей на продажу квартиры (образец можно взять в ООиП).
2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего собственника, если он старше 14 лет, если младше 14 лет, то свидетельство о рождении.
3. Свидетельство о регистрации брака (о разводе).
4. Свидетельство о праве собственности на продаваемой жилье.
5. Сведения о лицевых счетах.
6. Выписка из домовой книги.
7. Справа из БТИ о стоимости жилья, кадастровый план.

Если они являются собственниками жилья

1. Дети до 10 лет могут проживать и быть прописаны вместе с родителями.
2. Дети с 10 до 14 лет кроме родителей могут проживать и быть зарегистрированы у близких родственников (например, бабушек и дедушек).
3. Дети с 14 до 18 лет имеют право проживать отдельно от родственников, то есть должны зарегистрироваться по месту их фактического проживания.

• гражданские паспорта всех собственников;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающий документ;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• выписка с лицевых счетов;
• разрешение отдела опеки.

Зачастую продавцы сталкиваются с проблемами при продаже жилья. В котором доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Сложности возникают на этапе получения согласия от отца, разрешения от отдела опеки. Чтобы избежать проблем, необходимо получить консультацию юриста. Получить помощь квалифицированного юриста по жилищному праву можно прямо на сайте. Специалист предоставить информацию на безвозмездной основе.

Сложности

Несовершеннолетний имеет отношение к сделке только, если доля квартиры оформлена в его собственность. Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.

Важно: заявление или разрешение на продажу имущества должно быть составлено от всех законных представителей несовершеннолетнего. Если один из родителей проживает в другом населенном пункте, он должен отправить по почте нотариально заверенную бумагу.

Опекуны или родители могут распоряжаться, в том числе и продавать недвижимость, которая полностью принадлежит несовершеннолетнему. Процесс происходит так же, как и при продаже дома, доля в котором принадлежит ребенку. В первую очередь, продажа должна быть нацелена на удовлетворение интересов ребенка, а именно:

В каких случаях продать квартиру точно не удастся

• Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
• Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
• Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
• Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
• Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
• Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
• Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).

• Еслив качестве покупателя квартиры выступает родитель или опекун несовершеннолетнего ребенка;
• Еслисуществует риск, что договор купли-продажи квартиры будет оспорен и ребенок лишится недвижимости;
• Еслив результате сделки будет уменьшена доля ребенка;
• Еслисмена места жительства существенно ухудшает условия проживания несовершеннолетнего.

Ваша цель — уведомить государство о том, что право собственности на квартиру переходит от несовершеннолетнего владельца к вашему покупателю. Для этого вам необходимо представить в Росреестр следующий пакет документов:

Шаг 3: заключите договор купли-продажи квартиры

• При перемене места жительства ребенка(если переезд не ухудшает жилищно-бытовые условия несовершеннолетнего);
• При отчуждении недвижимости по договору мены или ренты(если такой договор совершается к выгоде ребенка);
• При чрезвычайных обстоятельствах(например, если средства от продажи квартиры пойдут на оплату дорогостоящего лечение ребенка).

2. Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект.

В каких случаях ребенок может быть собственником недвижимости?

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, чтобы права малолетних и несовершеннолетних не ущемлялись при сделках с недвижимостью. Поэтому взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

Исходя из функции этих учреждений, законные представители обязаны взять документ о том, что органы опеки не против проведения сделки. Этот документ необходим в сделке. Если договор будет проведен без него, он считается недействительной. И любой честный риэлтор не станет продавать квартиру без согласия опеки.

Получение согласия опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

1. Подготовка к продаже квартиры, согласование условий этого процесса.
2. Поиск нового жилого помещения, которое по характеристикам похоже на продаваемое помещение (если планируется приобретать новую квартиру).
3. Составление, подготовка, направление на адрес органа опеки пакета документов по сделкам: основной и альтернативной.
4. Анализ предоставленных документов со стороны органов опеки.
5. Составление согласия на реализацию жилья.
6. Осуществление продажи.
7. Регистрационные действия с договорами.
8. Приобретение нового жилья.
9. Сообщение органам опеки о сделке, отправление в адрес учреждения документа, свидетельствующего о том, что несовершеннолетнему куплена новая квартира.

Когда приобретение нового жилья на ребенка не требуется?

Если заинтересованными лицами планируется покупка другой квартиры, то они должны предоставить в опеку документы на нее. Органы опеки тщательно проверяют предоставленные бумаги. Представители этого органа имеют право беседовать с взрослыми, а также осуществлять мероприятия по обследованию приобретаемого помещения с составлением специального документа. Он называется акт обследования помещения.

• продавцу — в 13 % от стоимости квартиры в качестве налога на продажу недвижимости, если она была приобретена им менее 5 лет назад, либо менее 3 лет в дар от близких родственников, по наследству или в результате приватизации (подробнее: Продажа квартиры менее 3 лет в собственности);
• покупателю — в 2 000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию перехода права собственности на него.

Условия продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему

Суд при рассмотрении подобного спора может обязать родителя, продавшего жилплощадь, выплатить ребенку сумму, которая будет соответствовать его доле, либо признать право собственности покупателя недействительным, вернуть квартиру прежним владельцам и постановить выплату компенсации в адрес несостоявшегося собственника.

Исключение

• Родитель продает квартиру, купленную на материнский капитал, ничего не подозревающему покупателю, поскольку собственником жилья указана, к примеру, только мать.
• Через время другой законный представитель ребенка или он сам, по достижении полной дееспособности, подает в суд на признание сделки неправомерной в связи с грубым нарушением его законных имущественных интересов.