Переуступка квартиры в новостройке спб что это

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Все о переуступке прав на квартиру в новостройке. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Поэтому к моменту, когда переуступка отправится на государственную регистрацию, все подобные обременения должны быть абсолютно в полном объеме сняты. Конечно, бывают и альтернативы: кредитный долг при согласии покупателя может быть переоформлен на него.

То, насколько большой станет величина налога, зависит от того, настолько велика сумма сделки, и никак не зависит от того, насколько велика разница между суммами инвестиции и уступки. Самым частым раскладом становится перекладывание всех денежных обязательств на нового владельца прав, однако это — не железобетонное правило, и все определяется достигнутым в процессе торга соглашением, и расходы пополам — вполне разумный выход.

Содержание

Что важно не упустить покупателю?

Корень практически всех возможных при переуступке прав на квартиру в новостройке проблем — это те материальные отношения, в которые оказались вовлечены участвующие в происходящем стороны.

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2022 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

Виды переуступки

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
Документы, подтверждающие права собственности на землю;
Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
Разрешение на строительство;
Проект на строительство, в котором должно быть указано:
1. разрешение на строительство;
2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
3. цель проекта;
4. этап строительства;
5. срок реализации;
6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
- застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
- застройщик оказался банкротом;
- цедент приобретал квартиру в ипотеку;
- цедент не погасил долг перед застройщиком.
По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

После регистрации договора продавцу потребуется уплатить государству сбор, взимаемый с продажи недвижимости. На основании НК РФ гражданин должен уплатить в казну подоходный налог в размере 13% от разницы между ценой квартиры, обозначенной в ДДУ и договора цессии.

После подписания документа сторонам потребуется его зарегистрировать. Сделать это можно в отделах Росреестра либо в МФЦ на протяжении 10 рабочих дней. Для этого потребуется отдать работникам госструктуры договор с подписями, квитанцию об уплате госпошлины и прочую требующуюся документацию. Сумма сбора на 2022 год составляет 2 тысячи рублей, оплатить его можно в МФЦ по реквизитам, предоставленным сотрудниками учреждения.

Оформление договора

Начиная с начальной фазы строительства многоквартирного дома и до самого ввода в эксплуатацию лица, подписавшие договор долевого участия (ДДУ) с компанией-застройщиком, могут перепродать свое право владения будущей жилой площадью. Данная процедура и является переуступкой. При этом сделка (цессия) совершается по стоимости, которая значительно превышает первоначальные затраты продавца (цедента). Хотя не исключается возможность безвозмездной передачи. На основании п. 1 ст. 11 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» лица, заключившие ДДУ, имеют возможность на перепродажу жилья после исполнения всех финансовых обязательств по договору либо обязаны имеющуюся задолженность передать покупателю.
Еще одной вариацией цессии является заключение предварительного соглашения о купле-продаже. Его сущность состоит в приобретении цессионарием не жилья в строящемся доме, а права его истребования у продавца. То есть в дальнейшем участники должны заключить еще один договор на передачу жилой площади. При заключении сделки весь образовавшийся долг в полном объеме ложится на лицо, приобретающее объект. При аннулировании соглашения продавец обязан компенсировать все затраты покупателю.

Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу. Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.
Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.
Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.
Многие, но не все. Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.
Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры. Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж. Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.

В последние годы вместе с уходом инвесторов с рынка пользоваться переуступкой стали гораздо реже, однако нынешним летом вновь зафиксирован её бум. Но здесь есть важный нюанс: цессией теперь пользуются застройщики, чтобы продавать квартиры, не прибегая к эскроу-счетам.

Дырка в законах

Девелоперы придумали, как продавать квартиры в жилых комплексах, не достигших необходимой стадии готовности, без эскроу-счетов. Они делают это при помощи аффилированных юрлиц, являющихся, по сути, посредниками между застройщиком и покупателем жилья. Для последних особой опасности это не таит.

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Дополнительный плюс для продавца: он сохраняет кредитную репутацию и не идёт на конфликт с кредитором. Но при этом он теряет часть взносов и ту прибыль, которую мог бы получить при продаже квартиры на более позднем сроке. Ведь не секрет, что цена квартиры постепенно возрастает по мере приближения её к сдаче.

После подписания договора приобретатель несёт риски, связанные со строительством по долевому принципу. В то же время он имеет право продать свою долю любому лицу на правах переуступки. Тем самым он передает и все обязательства перед строителями, предписанные ДДУ.

ПАН – переуступка квартиры в новостройке СПб, официальный сайт

Сделки по переуступке категорически отторгаются строительными компаниями, поскольку инвесторы, скупающие жильё оптом, продают его на порядок дешевле, причём перед самой сдачей. Процесс переоформления сильно обюрокрачен и отнимает много времени. Однако юридически запретить перепродажу строители не могут.

В целом подписание договора переуступки – это стандартная юридическая процедура, требующая внимательного изучения документов и проверки их подлинности. Но есть несколько особенностей, отличающих документальное сопровождение цессии от обычной продажи:

Заключить договор переуступки квартиры можно только до момента ввода жилья в эксплуатацию и оформления на него прав собственности. По сути, цессия – это смена дольщика, причем не важно, по какой схеме: ДДУ, ЖСК, ПДКП изначально приобреталось жилье, и кто являлся первым покупателем, частное лицо или организация.

Переуступка – выгодная сделка

В случае приобретения жилья у юридического лица — подрядчика, можно оказаться втянутым в тяжбу между застройщиком и подрядчиком, которые не сошлись в цене по произведенным работам и стоимости выданной в счет оплаты услуг квартиры.

Договор, разумеется, должен зарегистрировать Росреестр — это общее правило. Цедент (тот, кто уступает право требования) обязан предоставить платёжный документ, подтверждающий, что он выплатил всю сумму застройщику. На этом, в общем-то, и всё.
Впрочем, некоторые подводные камни всё же имеются. В первую очередь это касается содержания ДДУ. Например, там может быть пункт о доплатах со стороны дольщика, если построенная квартира окажется большей площади, чем планировалось. Это далеко не всем понравится, но изменить договор уже не выйдет, лучше совсем отказаться от сделки.
Есть ещё и такой нюанс: для АО и ООО отчуждение имущества является крупной сделкой, если его стоимость превышает 25% балансовой стоимости активов предприятия. В этом случае необходимо одобрение совета директоров (или совета акционеров). По всей вероятности, с этим вы не столкнётесь. Активы юридически связанных с застройщиком компаний весьма значительны (особенно если на балансе значится какой-нибудь завод), но всё же стоит этот момент уточнить.
Кроме того, есть пункт 3 ст. 13 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Он гласит, что «физлицо, которое приобрело у юрлица — участника долевого строительства право требования по ДДУ, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика не имеет права на получение возмещения».
С одной стороны, вроде бы тревожно. Однако на деле и тут нет ничего страшного — эта мера направлена против вывода активов с баланса компаний, близких к банкротству. Проверить наличие производства легко можно на сайте арбитража. Кстати, новостройки, вышедшие на рынок в этом году, дополнительно защищены компенсационным фондом дольщиков (он был создан в октябре 2022 года), в который девелоперы должны перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Из этого общего котла в пиковом случае дом и должны достроить.
Добавим, что, несмотря на аффилированность застройщика и цедента, на всякий случай договор переуступки лучше оформлять в офисе застройщика, а в идеале — заключить трёхстороннее соглашение. В общем, делать всё так, как и в случае сделки с физлицом.
На этом, собственно, и всё. Как видим, ничего страшного во временной схеме продаж новостроек через переуступку нет, а дополнительным плюсом служат скидки на квартиры, пусть и не слишком большие. Кроме того, банки без особых проблем выдают ипотечные кредиты и в этом случае, поскольку прекрасно знают об уловках, на которые идут девелоперы, чтобы как можно дольше избегать эскроу-счетов.

Дырка в законах

Первоначальный дольщик не выполнил денежные обязательства перед застройщиком и банком.
Не было получено письменного согласия от строительной фирмы.
Не получено письменное разрешение от банка, если жилье приобреталось с привлечением кредитных средств.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области существует специализированное агентство – Единый центр переуступки. Квартиры в новостройке более привлекательны для потенциальных покупателей, нежели вторичное жилье. К тому же переуступка — довольно сложный и трудоемкий процесс, требующий четкого знания законодательных норм.

Оспаривание договора в судебном порядке

В судебной практике нередки случаи, когда одно и то же помещение продается по договору цессии несколько раз. Впоследствии новый участник строительства оплачивает приобретенную недвижимость. Первоначальный дольщик запускает процесс банкротства, а сделка признается недействительной. Таким образом, новый дольщик остается не только без заветной жилплощади, но и без денег, потраченных на квартиру.

Составление договора цессии (уступки прав требования на квартиру по ДДУ) или проверка проекта договора на соответствие условий договора требованиям нашего Клиента
Выезд юриста по недвижимости на сделку и сопровождение Клиента во время сделки при заключении договора
Сопровождение Клиента при проведении расчетов по сделке: Юрист выезжает в Банк, проверяет схему расчетов и договор аренды банковской ячейки (либо документы на открытие аккредитива) на соответствие интересам Клиента

Юридическая консультация по вопросу приобретения объекта недвижимости на первичном рынке, особенностях сделки и «подводных камнях»
Разработка алгоритма проведения сделки
Проверка «юридической чистоты» объекта долевого строительства: экспертиза ДДУ и строительной документации на строящийся дом на соответствие требованиям законодательства и возможность дальнейшего оспаривания сделки
Составление соглашения (об авансе, задатке или предварительного договора купли-продажи) либо проверка предоставленных другой стороной проектов документов, согласование их условий
Подготовка договора цессии и сопутствующих документов
Сопровождение Клиента во время сделки при подписании документов
Сопровождение Клиента при проведении расчетов по сделке — Юрист выезжает в Банк, проверяет схему расчетов, договор аренды банковской ячейки (документы на открытие аккредитива)

Стоимость оформления переуступки квартиры в новостройке СПб и ЛО: ЦЕНЫ НА УСЛУГИ

Опытный юрист по недвижимости даст ответы на все Ваши вопросы и окажет юридическую помощь в оформлении переуступки квартиры в новостройке СПб и Ленинградской области. Вам не придется погружаться в юридические тонкости и бумажную волокиту. Сделка будет оформлена безопасно, правильно и оперативно специалистом с большим опытом работы в области недвижимости.