Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — УО может управлять — МКД лишь после — внесения данных в — реестр лицензий. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Согласно Жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы создавать комфортные и безопасные условия для проживания граждан, решать вопросы использования общего имущества, обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций. Этим обычно занимаются специальные организации. Но ЖК РФ предусмотрено также непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, значение которого отражено в названии – владельцы квартир самостоятельно управляют своим домом. Разберем, чем хорош такой способ и есть ли у него недостатки.
Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности
- Земельный участок под МКД.
- Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
- Плиты, перекрытия, окна, двери.
Как заключаются договора с обслуживающими организациями
Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.
Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Способы управления МКД
Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому з аконодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):
Три способа управления многоквартирным домом.
ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).
Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % голосов всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.
Заключение договоров с исполнителями услуг
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.
Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир
Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.
Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.
Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.
Преимущества и недостатки
Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.
Готовясь к переходу на непосредственное управление, мы тщательно изучили юридическую сторону вопроса, проанализировав опыт других городов и регионов.
Способ непосредственного управления МКД на сегодняшний день – это наиболее сбалансированные и понятные взаимоотношения между собственниками, обслуживающей и ресурсоснабжающими организациями, так как собственники видят, кому какие средства идут за коммунальные, а в частности, жилищные услуги.
В связи с отсутствием финансовых отношений между ресурсоснабжающей и обслуживающей организациями, последние, в свою очередь, могут более эффективно защищать интересы жителей по качеству предоставляемых услуг (прием заявок, составление актов, обращения в соответствующие органы и др.).
Наличие уполномоченного органа – Совета дома, выбранного из самих жителей, которые активно участвуют в жизнедеятельности своего дома, при непосредственном управлении даёт возможность совместно решать существенные вопросы по обслуживанию общего имущества в МКД.
Способ непосредственного управления минимизирует риски банкротства управляющих организаций, тем самым даёт возможность оказывать жилищные услуги в полном объёме только теми предприятиями, которые заслуживают доверие самих жителей дома.
К сожалению, мы не видим пока, чтобы к этой теме было приковано внимание широкой общественности и властных структур, хотя речь идёт об отрасли, которая в значительной степени определяет уровень комфортности жизни.
В сложившемся правовом поле выход только один – это переход МКД на непосредственную форму управления.
Вопросы, возникающие при непосредственном способе управления.
В ближайшее время будет рассмотрен вопрос Минрегионразвития РФ о внесении разъяснений и изменений в ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». В п.п. 2 п. 14 ФЗ № 185 указано, что в программе капитального ремонта принимает участие МКД, находящийся на обслуживании организации, осуществляющей управление МКД и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в домах. В данном случае имеется противоречие норм права, при которой собственнику в многоквартирном доме нужно понимать, что непосредственное управление – это и есть, по сути, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД управляющей организацией на основании заключенного договора.
Непосредственное управление многоквартирными домами как способ реализации прав собственников помещений
Конституция России закрепляет право граждан осуществлять свою власть непосредственно (пункт 2 статьи 3). Это относится и к осуществлению жилищных прав собственников.
Соответственно Жилищный кодекс позволяет выбрать собственникам помещений в многоквартирном доме одну из форм управления МКД, в соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ:
1) непосредственное управление собственниками помещений в доме;
2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В настоящее время некоторая часть собственников МКД выбрали одну из форм – непосредственное управление домом, тем самым реализуя своё право на участие и решение вопросов по содержанию и ремонту общего имущества дома напрямую с обслуживающими организациями и ресурсоснабжающими предприятиями.
Данный способ является самым «старым» и проверенным, так как возник, когда жилищно-коммунальное хозяйство ещё не существовало.
В соответствии с положениями ЖК РФ (пункт 1.1. статья 164) при непосредственном управлении МКД, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений, на основании решения общего собрания указанных собственников, заключается договор с управляющей организацией оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
В данном случае необходимо избрать Совет дома, что и устанавливает статья 161.1 ЖК РФ, который, в свою очередь, будет непосредственно решать вопросы управления домом. Совет наделяется доверительным правом собственников, тем самым представляя их интересы во взаимоотношениях с третьими лицами, какими и являются управляющие организации и ресурсоснабжающие предприятия.
При непосредственном управлении обслуживание общего имущества дома производит управляющая организация, тем самым сохраняя за собой обязательства в силу законодательных актов, в части Постановления Правительства РФ от
13.08.2022 г. № 491 («Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).
Весь комплекс услуг по содержанию и ремонту дома управляющая организация оказывает своими силами, как и на сегодняшний день, то есть, по своей сути, существенных изменений по содержанию общего имущества дома не произойдет.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей и т. д.
Преимущества непосредственного способа управления.
При непосредственном способе управления МКД:
— собственники помещений имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями, которые существуют на настоящее время на основании публичного договора;
— собственники квартир не могут быть отключены от коммунальных услуг за чужие долги;
— каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников;
— исключается посредник при передаче коммунального ресурса, то есть управляющая организация;
— исключаются убытки от конфликтов законов и подзаконных актов;
— управляющие организации не привлекаются к административной ответственности за некачественно предоставленные коммунальные услуги, тем самым сохраняя денежные средства, полученные от собственников на содержание общего имущества МКД.
Рекомендуем УО, желающим перейти на новый вариант договорных отношений, исключающий её обязанности предоставлять коммунальные услуги, обратить внимание на предварительное решение указанных проблем, обязательно уведомить всех потребителей о новом варианте договорных отношений, не приводящем к несоблюдению их прав в соответствии с Законом о защите прав потребителей в отношениях как по взаимодействию с исполнителями услуг так и по расчетам за коммунальные услуги.
— признание договора управления недействительным по решению суда по результатам проверки Государственной Жилищной Инспекцией условий договора управления на соответствие нормам жилищного законодательства (п.4 ст.8.3 Закона №123-ФЗ, ч.4, ч.6 ст.20 ЖК РФ).
При принятии собственниками помещений решения о выборе непосредственного способа управления и о перезаключении с УО договора, УО обязана предоставить всем РСО информацию, необходимую им для перехода на прямые отношения с потребителями коммунальных услуг.
При данных обстоятельствах будет более приемлемо проведение заочных собраний, на которых процесс голосования происходит таким образом – жильцы отражают свои позиции в письменном виде через опросные листы или заранее подготовленные бюллетени, и направляют их по адресу, указанному в сообщении о собрании.
Но этот момент можно считать в тоже время и основным недостатком такого метода управления, если численность жильцов в доме и площадь, предназначенная для общего использования, является существенной. Чем большим будет жилой дом, тем большее количество проблем может возникать при управлении им и тем большая вероятность образования разногласий среди жильцов.
Переход на непосредственное управление МКД
- Протокола о решении общего собрания об избрании владельцами непосредственного метода осуществления управления МКД;
- Протокола о решении общего собрания по поводу избрания лица, которое бы от имени жильцов взаимодействовало с организациями, обслуживающими дом;
- Технического паспорта на жилой дом.
Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.
Лицензия на управление МКД
Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2022 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.
Порядок управления многоквартирным домом
В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.
МКД – это структура, функционирование которой непросто обеспечить. Каждая из форм ведения хозяйства, включая непосредственное управление многоквартирным домом, имеет явные плюсы и минусы, отличительные особенности. При выборе подходящего варианта нужно учесть интересы всех владельцев жилых помещений. Важно знать достоинства и недостатки.
Порядок перехода на непосредственное управление МКД
- Правительственное постановление № 290 (03.04.2022), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
- Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
- Правительственное постановление № 416 (15.05.2022), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.
Проведение собрания
Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.
- непосредственное управление многоквартирным домом;
- управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
- управление многоквартирным домом управляющей организацией
Какие бывают формы управления многоквартирным домом
Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.
Важные изменения в законодательстве 2022 года
Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.
Этап III. Подготовка и подписание соглашений
Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2022г, прежде чем принимать решение о переходе.
