Обязательно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — О государственной регистрации договора аренды. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Содержание

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

Внесение записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав также производится в особом порядке. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

При совместном обращении сторон с заявлением каждая из сторон оплачивает половину размера госпошлины, т.е. организация – 11 000 рублей, гражданин – 1000 рублей. При обращении нескольких заинтересованных лиц (ст.333.18 НК РФ) обязательный платеж оплачивается каждым в равных долях.

Заявление на регистрацию договора аренды (автором заявления может быть арендатор, арендодатель, доверенное лицо, нотариус).
Квитанция об оплате госпошлины (оригинал и копия).
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (заверенная у нотариуса копия).
Удостоверение личности заявителя (оригинал паспорта).
Доверенность, заверенная нотариально, на третье лицо, представляющее интересы заявителя (оригинал и копия).
Кадастровый паспорт помещения.
Договор аренды с приложениями (число оригиналов в соответствии с числом заявителей и для органа госрегистрации).
Дополнительным документом для физических лиц является Согласие супруга/супруги, если одна из сторон физическое лицо (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).

Какие бумаги подготовить?

При этом физическое лицо, единолично обратившееся с заявлением на регистрацию сделки с нежилым помещением, заплатит 2022 рублей, в то время как финансовая нагрузка на юридическое лицо составит 22022 рублей.

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Комментарий эксперта. От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды

текстовое описание фактического состояния объекта, с учетом выполненных изменений;
графическое отражение местоположения помещений и его конфигурации на схемах, чертежах, поэтажном плане здания;
заключение инженера, если при проведении обследования выявлено несоответствие требованиям проекта или кадастровым сведениям ЕГРН.

Не расторгнет соглашение по истечению 11 месяцев (в этом случае арендатор сможет безбоязненно улучшать помещение или даже вкладываться в ремонт, зная, что его не выселят через несколько месяцев).
Не станет регулярно повышать арендную плату (в этом случае в договор надо будет вносить изменения и регистрировать их).
Не будет регулярно менять условия договора.

Также, в соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор аренды, оформленный на срок более 12 месяцев, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Это означает, что:

Если вы решите воспользоваться услугами компании «Консалт-групп», то мы сами подготовим все необходимые для регистрации документы. От вас понадобится только поставить на них подписи. Также вам надо будет передать нам учредительные документы своего юр.лица (либо нотариально заверенные копии). Список того, что от вас может понадобиться, предоставят наши сотрудники.

Отличие технического плана от паспорта заключено в указании поворотных точек, объясняющих местоположение на местности и в границах объекта. С 2022 года присутствуют подробное описание и спутниковые фотографии.

Процесс регистрации договора аренды

Новому арендатору, решившему арендовать аналогичную часть, потребуется заказать технический план для регистрации и аналогично встать на учет (временный). Основанием послужит договор найма нежилого помещения. Снятие номера связано с прекращением договорных отношений.

Документы для регистрации договора аренды

действия при переходе имущества;
предполагаемые виды деятельности;
размер оплаты и время внесения средств;
права и обязанности сторон;
ответственность арендатора и возможность расторжения;
сроки действия.

Составление договора. Фиксация в нем существенных условий: предмет и цена аренды. Нужно 3 экземпляра договора: один находится у арендодателя, второй – у арендатора, третий хранится в Росреестре.
Оплата государственного сбора.
Кто-либо из участников передает комплект документов в МФЦ, в орган Росреестра. Получает специальный документ – это расписка о том, что документы приняты.
Заявитель во время, установленное сотрудником МФЦ, а также Росреестра, отдает расписку. Сотрудник передает выписку из ЕГРН. В ней будет отображено, что, например, земельный участок обременен.

Образец договора аренды

заявление, поданное в Росреестр от имени сторон на предоставление услуги;
документы правоустанавливающего характера на недвижимость (выписка из ЕГРН);
арендное соглашение, ратифицированное обеими сторонами;
передаточный акт, который подтверждает передачу предмета аренды;
технический план;
государственная пошлина.

Условия и порядок регистрации договора аренды

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Нужно внести ясность относительно деятельности, которую будет осуществлять арендатор. Ведь если в договоре указано, например, розничная торговля продуктами, а в помещении осуществляется торговля строительными материалами, то такой нюанс, не зафиксированный дополнением к договору, может послужить причиной серьёзного конфликта и требованием арендодателя расторгнуть договор преждевременно.

Что обязательно нужно учитывать при составлении договора

Арендодатель, пытаясь уйти от уплаты налогов, только в устной форме договаривается с арендатором о настоящей цене. Такое соглашение может пагубно сказаться между сторонами и в случае конфликта и арбитражного суда, арендодатель не сможет доказать, что арендатор должен ему некую сумму.

С какого момента арендатор вправе распоряжаться помещением и земельным участком

Оплата коммунальных услуг составляет одну из наиболее важных частей письменного соглашения. Арендодатель вправе оставить оплату платежей за все условия коммуникации за счёт арендатора или зафиксировать только некоторые пункты коммунальных услуг, которые будут ежемесячно оплачиваться другой стороной.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Порядок государственной регистрации договора

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2022 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подготовив договор, можно переходить к оформлению заявления. Оно выступает основанием для последующей регистрации факта аренды нежилого помещения. Документы имеет законодательную установленную форму. Она утверждена приказом эконом развития РФ № 722. Причём шаблон документа приводится в приложении к вышеуказанному нормативно-правовому акту.

Кстати! Подобное требование предъявляется, если недвижимость принадлежит гражданину в возрасте до 14 лет или лицу, признанному недееспособным. Разрешение у органов опеки нужно спрашивать до исполнения владельцу недвижимости 18 лет. Если человек признан в судебном порядке ограниченно дееспособным, мнение уполномоченного органа также важно.

Оформление договора

Основной список бумаг во многом зависит от статуса лица. Если это компания, в обязательном порядке необходимы учредительные документы и бумаги, предоставленные компетентным органом и подтверждающие факт одобрения сделки, в которой присутствует заинтересованность. Ещё одной бумагой выступает документ, подтверждающий присутствие права на подписание договора аренды у лица, являющегося руководителем компании.

Государственный регистратор вправе отказать или приостановить регистрацию временных прав на недвижимость в случае, если у него возникли какие-либо сомнения по предоставленным документам. Он обязан указать на ошибки или нехватку документов в письменной форме, для того чтобы осуществить процедуру регистрации.

Как же отсчитывается годовой период?

Если одна сторона – гражданин, а другая – компания, то можно сэкономить на госпошлине. Для этого нужно возложить обязанность по регистрации договора на физическое лицо. Но при этом если физическое лицо – это арендодатель, то стоит помнить о риске.*

Договор аренды: регистрировать или нет? Часть 1

Название документа, место и время его составления;
Паспортные данные сторон соглашения;
Предмет соглашения, адрес, все характеристики для идентификации и подтверждающие документы о праве владения;
Условия, права, обязанности и ответственность сторон сделки;
Цена аренды и порядок внесения;
Другие необходимые пункты, с точки зрения сторон.

Какие негативные последствия могут ждать владельца недвижимости, т.е. арендодателя, отказавшегося от государственной регистрации сделки?
Если арендатор откажется вносить оплату в установленный срок или нанесет урон имуществу, то в суде будет достаточно сложно доказать факт того, что он вообще занимал этот объект. Единственным документом, который подтвердит причастность арендатора к объекту недвижимости, будет выступать именно договор. Поэтому крайне важно юридически грамотно составить такой документ, даже если сдавать одно или несколько помещений планируется менее года.

Этапы проведения процедуры государственной регистрации согласно требованиям ГК РФ:

Важное замечание: от регистрации договора аренды не избавляются ни физические, ни юридические лица. Данная процедура является обязательной в каждом случае, когда договор на съем помещения заключается на срок не менее одного года. Также подлежит обязательной регистрации сделка, заключенная между физическим лицом и предприятием.

Какие документы необходимо предоставить в Росреестр:

Подавать документы в Росреестр необходимо, если договор аренды планируется заключать на срок не менее одного года (т.е. свыше 365 дней). Если заключение договора планируется на неопределенный (такой вариант тоже возможен) или на более короткий промежуток времени, то в этом случае подавать сведения в Росреестр не нужно.

Пример: «Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от исполнения обязательств, предупредив об этом другую Сторону за 3 месяца».
Раздел «Права и обязанности сторон» включает описание всех обязанностей и прав арендатора и арендодателя.
Права и обязанности арендодателя:

Арендная плата и срок действия договора. Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.

Условия расторжения

Название(договор аренды нежилого помещения), дата и место составления (14.08.2022, г. Москва).
Стороны(Иванов Иван Иванович, 11.10.1958 года рождения, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 144, кв. 5, паспорт гражданина РФ № 56 16 серия 123456 выдан ОМВД России по району Арбат г. Москвы 17.10.2022, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и Петров Петр Петрович, , именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили договор о нижеследующем).
Объект договора, то есть нежилое помещение в виде здания, сооружения или предприятия с указанием его площади, адресом места нахождения, целевого назначения и так далее (предприятие, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, общей площадью 144 м 2 , кадастровый номер 1111111, для использования в целях изготовления и продажи мебельных изделий).
Арендная плата, ее размер, порядок внесения, периодичность(размер арендной платы составляет 100 000 (сто тысяч) рублей в месяц посредством перевода средств на расчетный счет в ПАО «Банк» № 123123123 до 12 числа каждого месяца).
Срок договора(срок действия договорных отношений – бессрочный).
Права и обязанности арендодателя(Арендодатель обязуется: 1. Передать недвижимость в пригодном для эксплуатации состоянии. Проводить капитальный ремонт. Арендодатель вправе: 1. Ежемесячно проверять состояние переданного в аренду имущества).
Права и обязанности арендатора(Арендатор обязуется: 1. Своевременно вносить арендную плату. Поддерживать помещение в пригодном для эксплуатации состоянии. Арендатор вправе: 1. Проверить состояние объекта договора перед подписанием акта приема-передачи).
Ответственность за нарушение условий договорных отношений в виде возмещения убытков, неустойки и прочего (в случае задержки арендной платы Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 10% от размера арендной платы).
Условия прекращения, изменения и расторжения сделки(для расторжения договора одна из сторон должна направить другой стороне письменное уведомление за 3 календарных месяца).
Заключительные положения(данный договор подписан в 2 экземплярах, один из которых остается у Арендодателя, другой передается Арендатору).
Реквизиты сторон(Иванов Иван Иванович, адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 144, кв. 5, телефон: +79991474565, ИНН: 111111, расчетный счет: 111111, Банк: ПАО «Банк», корреспондентский счет: 1111111, БИК: 111111, подпись).

Этапы проведения процедуры государственной регистрации согласно требованиям ГК РФ:

Почему юристы настоятельно не рекомендуют игнорировать требования о регистрации сделки?
Потому что в этом случае договор аренды будет считаться недействительным. Тем более, что данная процедура напрямую служит интересам каждой стороны и гарантирует соблюдение прав каждой из них. Дело в том, что юридически договор аренды считается действительным только с момента отображения данного факта в ЕГРП.