Образец пролонгация договора аренды нежилого помещения

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как составить соглашение о продлении договора аренды. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

По 2 пункту ст. 621 ГК Российской Федерации нужно учесть, что если арендатор не прекращает пользоваться арендованным объектом после окончания времени действия арендного договора, при отсутствии всяких возражений арендодателя данный договор можно считать возобновлённым на старых основаниях и на неопределённый период. И не нужно будет заключать никаких дополнительных соглашений.

Содержание

Нормы закона

Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?

Правила составления соглашений о продлении договора аренда

Можно включить в арендный договор условие, в котором будет определено, что после окончания периода аренды и при полном отсутствии между сторонами возражений договор будет являться возобновлённым на аналогичный период.

Еще раз обратим ваше внимание на этот пункт. Если вы продлите договор в то время, когда он уже истекает, договор станет недействительным (истекшим), а соглашение – ничтожным. Это значит, что арендатор продолжит аренду при несуществующем договоре аренды и ничтожном соглашении о продлении договора.

Обращаться к нотариусу для удостоверения соглашения следует лишь в случаях, когда закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение для основного договора. В противном случае поход к нотариусу не нужен, только если стороны договора не решат, что нотариальное заверение для них желательно.

Как оформить соглашение

Соглашение о продлении договора аренды станет дополнением к основному договору, как могло бы стать дополнительное соглашение об изменении стоимости аренды. То есть соглашение не изменяет условия договора, а всего лишь устанавливает их на следующий временной отрезок, как правило, равный одному году.

4.1. За указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату, исходя из договоренности сторон, по ставке рублей за 1 кв. метр площади в месяц. Сумма арендной платы в месяц составляет руб. в т.ч. НДС руб.

4.2. Арендодатель вправе не чаще одного раза в квартал производить повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а также в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов на работы, услуги непосредственно связанные с содержанием и эксплуатацией переданного в аренду помещения. Об изменении арендной платы Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за дней.

4. ПЛАТЕЖИ И РАСХОДЫ ПО ДОГОВОРУ

3.2. В случае аварий и неисправностей, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать меры к их устранению. При авариях и неисправностях по вине Арендатора устранение производится за счет Арендатора силами Арендодателя или по договоренности сторон.Арендатор обязуется:

оформить дополнительное соглашение (составляется, пока действует объект пролонгации) — обязательно в той же форме, что и контракт ( ст. 452 ГК );
заранее прописать в контракте соответствующее положение о его автоматическом продлении;
обменяться письмами.

Итак, продление субарендной сделки осуществляется в общем случае автоматически и не требует отдельной регистрации в органах Росреестра, но необходимо обязательное уведомление субарендодателя и собственника о пролонгации. При необходимости изменить ряд условий, составляется дополнительное соглашение.

Договор аренды нежилого помещения

Пролонгация продлевает срок действия сделки. Увеличить срок действия большинства соглашений можно в общем порядке ( глава 29 ГК ). Встречаются также и специальные правила увеличения периодов для отдельных сделок. Например, контракты, связанные с арендой, наймом жилья, доверительным управлением имуществом и энергоснабжением, продолжают работать автоматически, когда окончится их время и стороны (арендодатель и арендатор, наймодатель и наниматель, учредитель доверительного управления и доверительный управляющий, а также энергоснабжающая организация и потребитель-абонент соответственно) не возражают.

Это продление срока действия ранее заключённого соглашения между собственником квартиры и арендатором. Пролонгация договора аренды помещения происходит по взаимной договорённости между сторонами. Свою добрую волю они подтверждают подписями.

Что такое пролонгация?

Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.

Образец договора аренды с автоматической пролонгацией

так как срок сделки не превышает 1 года, нет необходимости регистрировать её в Росреестре;
нет регистрации, не нужно платить пошлину;
есть возможность договориться об аренде всего объекта недвижимости или только его части. Например, одной комнаты;
у арендатора есть заключить новый договор с собственником. У него также есть преимущественное право пролонгации договора аренды;
можно прописать возможность продления срока действия на те же 11 месяцев или возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок;
у сторон есть право досрочно прекратить отношения без последствий друг для друга.

«Ручная» пролонгация требует от сторон определённых действий – нужно встретиться, составить дополнительное соглашение или включить дополнительные пункты в «тело» договора, потом снова подписать. Это не всегда удобно! Например, квартира находится в другом городе, ехать далеко. Поэтому можно предусмотреть условие автоматического продления.

Еще на стадии заключения договора аренды сторонам предстоит согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав входит и определения продолжительности арендных отношений, что напрямую повлияет на порядок оформления самого договора и его возможного продления.

Уведомление о продлении договора аренды

В подавляющем большинстве случаев продление договора осуществляется по взаимной договоренности сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.

Соглашение о продлении всегда составляется в простой письменной форме. В законе отсутствуют строгие требования к данному документу. Но порядок оформления у данной официальной бумаги аналогичен продлеваемому контракту аренды.

Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.

Договора, заключенного на неопределённый срок

При заключении договора на неопределенный срок регистрация не требуется. Основная особенность этого типа соглашений: они могут действовать как 2 месяца, так и 5 лет. Так как период действия может быть менее одного года, власти не требуют обязательной регистрации подобного соглашения. Необходимо учесть: для договора, заключенного на неопределенный срок, пролонгация не требуется. Достаточно не приостанавливать его действие.

Если одновременно с продлением договора контрагенты договариваются об изменении и других условий, то желательно составить новый договор хотя бы с той целью, чтобы старый не обрастал кучей дополнительных соглашений.

Продлеваем договор

В случае возникновения спора между контрагентами ни один из них не сможет требовать исполнения договорных условий, потому что договора просто не существует. Например, если арендатор откажется платить арендную плату, арендодатель уже не сможет обратиться в суд.

Когда оформить соглашение

Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.

отсутствие ограничений на такое право, прописанных в действующем договоре аренды или в законодательных актах РФ;
арендатор выполнял все условия действующего договора;
арендодатель был вовремя поставлен в известность о намерении пролонгировать соглашение (не менее чем за три месяца или в иные сроки, если они прописаны в действующем контракте).

Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).

Что такое пролонгация?

ГК РФ (ст. 651, п. 2) указывает на необходимость обязательной государственной регистрации контракта в Росреестре при пролонгации аренды помещения, если он был заключен на период более 1 года. Срок действия такого соглашения начинается с даты его регистрации. Порядок регистрации устанавливает федеральный закон № 218-ФЗ.

2 экземпляра арендного договора, допсоглашения (при наличии);
кадастровый паспорт объекта, правоустанавливающая документация на него;
учредительные документы юридического лица или удостоверяющие личность для физического;
согласие владельца помещения (если оно в муниципальной или госсобственности), залогодержателя (если объект пребывает в залоге);
квитанция об оплате госпошлины;
техплан (если сдается часть помещения).

Поскольку точного определения нежилых помещений в законодательстве РФ нет, к ним относят те, которые не предназначены для постоянного пребывания людей и лишены признаков жилья. Такие коммерческие площади часто арендуют предприниматели для ведения бизнеса. По истечении оговоренного срока требуется продление договора о временном пользовании помещением, то есть пролонгация.

Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пролонгация аренды — это продолжение действия ранее заключенного соглашения о временном пользовании имуществом. Основное отличие пролонгации от составления нового контракта — участники и объект договора не меняются. Данная процедура возможна по взаимному согласию сторон. Но, в ряде случаев закон требует продолжения действия договора, даже если одна из сторон против.

Суть пролонгации аренды

Договора, заключенного на неопределённый срок

Большинство прочих вариантов являются частными случаями уже перечисленных способов. Например, в договоре указывается, что он может быть продлен до 4-х раз, каждый — сроком на полгода. В этом случае заключается дополнительное соглашение: все его условия сохраняются без изменений. И без основного договора продление является недействительным.

в имеющемся договоре или в законодательных актах РФ не содержится указаний на то, что арендатору запрещено воспользоваться исключительным правом;
в течение всего периода аренды арендатором соблюдались все условия арендного соглашения;
арендатор своевременно уведомил арендодателя о своём желании пролонгировать контракт (в период, указанный в договоре, или не меньше, чем за 3 месяца).

В каких случаях автоматически продлевается действие?

арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

По 2 пункту ст. 621 ГК Российской Федерации нужно учесть, что если арендатор не прекращает пользоваться арендованным объектом после окончания времени действия арендного договора, при отсутствии всяких возражений арендодателя данный договор можно считать возобновленным на старых основаниях и на неопределенный период. И не нужно будет заключать никаких дополнительных соглашений.

за три месяца , если договор был заключен на год и более;
за 30 дней , если договор субаренды краткосрочный (до 12 месяцев).

Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

Как составить?

Собственник отвечает за неисполнение взятых на себя обязательств. Плата за квартиру может быть сообразно уменьшена, если помещение предоставлено в пользование с нарушением сроков, или права арендатора были неправомерное ограничены.

Если арендодатель и арендатор выбрали подписание дополнительного соглашения, то в этом документе нужно прописать условия, которые изменяются (сумму арендной платы, сроки аренды, условия пользования нежилым помещением). Также изменения могут заключаться в смене типа договора — например, определённый срок меняется на неопределённый период.

Как продлить?

Срок регистрации составляет не более 7 дней. Размер государственной пошлины для физических лиц в 2022 году составляет 2022р., а для юридических лиц — 22 000р. Если с заявлением о регистрации обращается несколько контрагентов, то сумма государственной пошлины распределяется между ними в равных долях (некоторые особенности расчета регламентируются Налоговым кодексом РФ (ст. 333.18, п. 2).

Надо ли регистрировать?

Если автопродление прописано в условиях договора.
Если выполняются условия, содержащиеся в ч. 2, ст. 621 ГК РФ (арендатор продолжает использовать нежилую недвижимость после истечения периода действия арендного контракта и арендодатель не возражает против этого). В таком случае арендный контракт будет считаться автоматически пролонгированным на неопределённый срок.

При этом законодательство не считает указание срока существенным условием соглашения, кроме некоторых случаев. Если время действия документа не указано, то по умолчанию считается, что соглашение утратит силу в момент исполнения взаимных обязательств каждой стороной.

Законодательная база

Законодательство допускает оба варианта. Однако если просто подписать допсоглашение, возникает риск того, что какая-либо из сторон откажется исполнять свои обязательства ввиду того, что документ не прошел обязательную государственную регистрацию. Судебная практика показывает, что в таком случае исполнение соглашения обязательно, поэтому уклоняющейся стороне будет крайне затруднительно обосновать свою позицию. Поэтому вариант подписания допсоглашения вполне приемлем.

Образец дополнительного соглашения

Стороны могут по взаимному согласованию продлить срок действия любого договора. Для этого подписывается дополнительное соглашение. Образец этого документа и инструкция по его составлению описаны в статье.