Оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как оформить право собственности на придомовую территорию. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Если этот участок будет приватизирован, он станет общей собственностью проживающих в многоэтажке сообразно имеющимся у них долям жилья. Его границы и величина будут прописаны в кадастровом паспорте на многоквартирный дом, а определены они градостроительными и земельными нормами (пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Содержание

Многоквартирный дом

Обычно владельцы частных строений имеют в собственности только тот участок земли, что находится внутри огороженного забором пространства. Однако границы несколько шире, просто ею владеет муниципалитет. Если же собственник желает произвести оформление в свое единоличное владение (это делается, если участок нужен, например, для провоза или хранения каких-либо грузов), то домовладельцу нужно сделать следующее:

Частный дом

чтобы сделать землю, на которой выстроен дом, своей, первоначально жильцы должны провести общее собрание (ст. 45 ЖК РФ). В ходе собрания решится вопрос приватизации;
после принятия решения о приватизации нужно обратиться в землеустроительный комитет с заявлением об оформлении;
получив согласие от комитета (он имеется в каждом субъекте), следует направиться в Росреестр и зарегистрировать право жильцов.

Этим вопросом всё чаще задаются жители многоквартирных домов. «Как это прекрасно — иметь хотя бы горсточку собственной земли!» (С.Довлатов) говорят одни, да уж «Земля принадлежит народу, но за большие деньги» (Г.Александров), вторят им другие.

Плюсы и минусы или Права и обязанности

Задача – Получение положительного решения общего собрания собственников помещений МКД. Примерные формы документов для общего собрания по формированию земельного участка даны в постановлении Правительства Москвы от 03.07.2022г. № 569-ПП. Для принятия решения по данному вопросу необходимо получить положительное решение простого большинства собственников помещений МКД (не путать с 2/3 голосов собственников помещений согласно п.2 ст.44 и п.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ о принятии решения по ограничению пользования участком).

1-й этап

Важная новость — Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2022г. отменило норму законодательства о необходимости проведения общего собрания по данному вопросу. Теперь обращение любого собственника помещения в доме является основанием для формирования земельного участка (межевания и кадастрового учёта) в целях его последующего перехода бесплатно в общую долевую собственность.

Параметры придомовой земли (границы придомовой территории многоквартирного дома) – площадь, пределы – отображаются в кадастровом плане территории. Данные сведения являются причинами для расчета расходов управляющих фирм на ремонт и уборку этого места. В случае если придомовая земля не оформлена соответствующим образом, то ответственность по ее содержанию возложена на администрацию муниципалитета.

Оформление в коллективное имущество

Sнор = У×Sк,
где определение:
Sнор – придомовая площадь многоквартирного дома;
Y – удельная мера части территории на кв. метр жилища;
Sк – квартирная площадь здания.

Площадь придомовой территории

правилами строго запрещен простой во дворах автомашин с работающим мотором более, чем на пять мин., если при этом не выполняется необходимые погрузочно-разгрузочные работы либо не производится посадка и высадка пассажиров. Важность этого принципа возрастает с приходом зимнего времени, если водителю нужно греть авто;
придомовая территория многоквартирного дома устанавливает нормативы в области парковки и оставления авто на тротуарах, газонах, проходных дорожках и там, где транспорт будет препятствовать перемещению пешеходов либо иного транспорта (велосипед, самокат и др.);
запрещено самостоятельно, без разрешения ставить заграждения и таким образом закреплять за собой места для парковки;
не разрешается мешать проходу и проезду во двор, ставить авто на дистанции ближе, чем пять метров. от мусорных баков;
далее, придомовая территория МКД запрещает стоянку грузовых автомашин (свыше трех с половиной тонн) за пределами специально назначенных участков, такой зоной может быть территория, оплаченная торгового центра и находящихся вблизи промышленных зданий;

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2022 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2022 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Придомовой участок создаётся для комфорта жильцов – для прогулок, для строительства детских площадок или парковок и т.п. Однако, если в доме расположены магазины и офисы, зачастую вся придомовая территория занята автостоянками и парковками.

Общим имуществом владельцев квартир в доме являются не только подъезды, чердаки и подвалы, но и придомовая территория. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию. Но кроме обязанностей у членов ТСЖ есть и права по распоряжению землёй, примыкающей к дому. На практике придомовой территорией распоряжается кто угодно на своё усмотрение, например, на месте сквера вырастает магазин, а на месте спортивной площадки – новостройка. А как жильцам стать полноправными эксплуататорами придомовой территории? А можно ли огородить её забором и запретить посторонним распоряжаться ей?

Общая информация

Каждая многоэтажка документально связана с земельным участком, на котором располагается. Участок уже зарегистрирован и имеет кадастровый номер. В границы участка входит не только земля, расположенная непосредственно под домом, но и тротуары, дороги, детские площадки, озеленённые территории. Вот этот участок вокруг дома и раскрывает понятие «придомовая территория многоквартирного дома».

§ Жильцы — собственники придомовых территорий — получают право распоряжаться ими по своему усмотрению. Например, могут построить платную стоянку (если по строительным нормам она может располагаться во дворе) и получать доход с автомобилистов. Или разрешить поставить на территории двора киоск и брать с его владельца арендную плату. Кроме того, арендную плату можно требовать с владельцев магазинов, парикмахерских и других учреждений, расположенных на первых этажах, в том случае, если они сделали к своим дверям отдельные подъездные пути, пристройки и т. д. Весь доход перечисляется на счёт дома, и жильцы сообща решают, как им распорядиться.

— Участвовать в бесплатной приватизации придомовой территории можно только один раз, также как и в приватизации жилья. После того, как придомовая территория будет оформлена в собственность, и в государственном кадастре недвижимости появится соответствующая запись, налоговые органы на основании этой регистрации будут начислять налог на землю. Они же в установленные сроки уведомят жителей дома о начислении налога и сроках его уплаты. Граждане, проживающие в квартирах на основании договора социального найма жилого помещения, налог не платят. Это не единственная обязанность, возникающая в связи с оформлением права на землю в виде придомовой территории. Жители дома также обязаны содержать свою придомовую территорию в порядке и должны по требованию собственников соседних земельных участков и других лиц предоставить им возможность доступа к различным объектам, существовавшим до оформления права собственности на придомовую территорию (то есть, установить так называемый «сервитут»). Сервитут, то есть право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на те земельные участки, через которые осуществляется доступ к различным объектам: другим домам, объектам инфраструктуры и так далее. Сервитут бывает частным и публичным. Частный сервитут возникает в том случае, если, например, жители соседних домов могут пройти к своим домам только по территории вашего двора. Публичный же сервитут возникает в случае, если на территории вашего земельного участка расположены общественно значимые объекты: тепловые пункты, пожарные проезды и т. п. Если эти правила нарушаются, администрация имеет право привлечь жителей дома к административной ответственности в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.
Теперь о правах, ведь они неотделимы от наших обязанностей. Жители, оформившие право собственности на придомовую территорию, имеют право отстаивать неизменность ее границ – и это самое главное право. Еще они имеют право совместно сдать часть территории в аренду, например, под небольшую автостоянку. Также они имеют право зарегистрировать в качестве недвижимого имущества постройки на придомовой территории, например, сараи и гаражи. При сносе дома – и это тоже важно – власть обязана выкупить приватизированную землю по рыночной стоимости.

Минусы «приватизации»

§ Чиновники пугают: не оформите землю в собственность, в любой момент перед вашими окнами может вырасти дом или заправка. Однако, как рассказали «МОЁ!» в управлении главного архитектора, по строительным нормам во дворе жилого дома кроме детской площадки и гаражей инвалидов, получивших автомобиль от государства (они к тому же являются ещё и временными постройками, поскольку по наследству не передаются) ничего быть не должно. Все остальные постройки (при условии, что их расположение соответствует госнормам) без согласования с собственниками квартир возводиться не могут.

самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Это любые объекты, без которых нормальная эксплуатация дома становится невозможной;
Тепловые пункты;
Трансформаторные подстанции;
Пожарные проезды;
Коллективные автостоянки и сушилки для белья;
Площадки для отдыха детей, занятий спортом;
Элементы, участвующие в благоустройстве и озеленении;
Участок земли с возведённым строением.

Использование земельного участка при доме

Собственники помещений в многоквартирном доме получают право собственности на общедомовое имущество с момента, когда осуществится регистрация их права на эти помещения пропорционально их доле. Дополнительно оформлять права на общее домовое имущество не нужно.

Территориальный участок многоэтажного дома и размер придомовой территории многоквартирного дома обусловливается в соответствии с условиями градостроительства и земельного законодательства. Сначала необходимо определить границы придомовой территории (точный метраж) – в соответствии с ФЗ. Это придомовая земля, обеспечивающая типичное использование самого дома, а ее масштаб будет регулироваться нормативами и инструкциями градостроительства.

Площадь придомовой территории

Параметры придомовой земли – площадь, пределы – отображает кадастровый паспорт. Данные сведения являются причинами для расчета расходов управляющих фирм на уборку этого места. В случае если площадь придомовой территории не оформлена соответствующим образом, то ответственность по ее содержанию возложена на администрацию муниципалитета.

Минусы

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику. Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Заявите о правах на участок

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория. По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

В местных архивах собственники старого многоквартирного дома могут запросить копии решений о разрешении застройки земельного участка, а если такое решение не сохранилось, то план границ дома будет определять кадастровая служба, исходя из существующих границ многоквартирного дома.

Как оформить придомовую территорию в собственность.

После сдачи МЖД в эксплуатацию жильцы дома – собственники квартир имеют право приватизировать данный земельный участок в общедолевую собственность. При этом жильцы создают ТСН или Управляющую компанию, которая занимается оформлением документов и получает кадастровый паспорт на земельный участок.

Что дает право собственности на придомовую территорию.

Владельцы квартир МЖД являются совладельцами придомовой территории, на которой располагаются детские площадки, наземные и подземные паркинги, скамеечки, зеленые зоны и иные сооружения, необходимые для его обслуживания.

Управляющим организациям следует помнить о том, что отказаться от территории после проведения межевания нельзя. Иногда это оказывается неприятной неожиданностью. Например, кадастровый инженер может отнести к дому часть заброшенного пустыря, на который долгие годы никто не обращал внимания. После межевания у участка появится собственник, а у местных властей – право требовать от него содержания земли в соответствии с требованиями о благоустройстве.

Вся придомовая территория разбивается на малые равнозначные участки по числу владельцев квартир. Это говорит о том, что каждый хозяин жилой недвижимости имеет право оформить свою долю придомовой территории в свою частную собственность.

Право на приватизацию участка прилегающей земли

Она зафиксирована за данным зданием в правоустанавливающей (землеустроительной, учётной и градостроительной) документации. На нём могут располагаться любые здания и сооружения (нежилые), необходимые для комфортного использования и проживания в многоэтажном доме.