Налог при продаже квартиры, сдаваемой в аренду как ИП и как самозанятый
Если в 2022 году я заключу договор аренды квартиры с физлицом от лица индивидуального предпринимателя, возникнут ли проблемы с налогообложением при продаже этой квартиры в будущем? В интернете повсеместно встречается информация, подобная этой выдержке:
Добрый день! Мной, как физическим лицом в 2022 году была приобретена квартира, которая находится в собственности на текущий день. в 2022 году я зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя на УСН (объект налогообложения: Доход) в том числе с кодом деятельности 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».
Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП
Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.
Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.
Как правильно сдать квартиру
Тем более теперь, когда в стране заговорили о радикальных течениях и группировках. По словам арендаторов, участковые стали чаще проводить рейды по квартирам. Если обнаружится, что жилье сдается нелегально, владельцу грозит штраф. Согласно кодексу об административных нарушениях ст. 207 (сокрытие объектов налого-обложения) «в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения». И дело не только в рейдах: нередко в полицию обращаются соседи, которые недовольны шумом в арендуемой квартире.
Это затраты, которые не окупятся, говорят опытные арендодатели. К чужому имуществу постояльцы относятся небрежно: новая мебель, качественная отделка быстро обветшают. В съемной квартире в среднем ценовом диапазоне лучше, если ремонт будет незатратным. Тем более, что интерьер придется периодически обновлять. Есть арендаторы, которых больше устраивает квартира без мебели. Дорогую обстановку, иногда даже по требованию клиента, делают, когда квартира предназначена для состоятельных квартиросъемщиков. Как правило, это иностранцы или сотрудники крупных компаний.
ИП сдает в аренду нежилое помещение
При этом если физлицо оплатило аренду наличными, а арендодатель выдал бланк строгой отчетности, подтверждающий оплату, то счет-фактура не нужен. В иных случаях счет нужно оформлять и регистрировать в журнале учета и книге продаж (письмо Минфина России от 23.11.2022 № 03-07-09/153).
ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).
НДФЛ при продаже квартиры
Ниже будет приведено много буков и ссылок на законы или практику право-применения, так что если кому лениво читать, то следующий раздел статьи можно и пропустить и перейти непосредственно к выводам, которые содержат наши практические советы. А следующий раздел – он про то, откуда эти выводы взялись.
- Ни в НК РФ ни в разъясняющем письме МинФина нет четкого определения того, что считать непосредственной предпринимательской деятельностью.
- В принципе, сдача квартиры в найм физическим лицом может быть квалифицирована именно как предпринимательская деятельность… А все пояснения МинФин-а они проводятся на примере ИП.
- Возникает очень странное ощущение, что если недвижимость единожды была сдана в аренду (не важно за какие деньги, и на какой срок), то вы как бы утрачиваете “налоговую девственность”. Да простит нам читатель этот оборот, но он здесь наиболее точен: посудите сами. Вот владели вы квартирой даже не 5 лет, а лет 30. И как-то 10 лет тому назад официально ее сдавали, о чем отчитывались в налоговой… И что, выходит все? Вы утрачиваете право на освобождение дохода от продажи квартиры от НДФЛ?
- Отдельный вопрос: а что же делать, если недвижимость сдавалась хоть когда-то от лица ИП?
Тема: ИП сдает в аренду квартиру
SLADKY, прочитал всю тему с 12 года. так и не нашел, чем закончилась та история с претензиями нал органа к якобы доходам Вашей супруги от найма 1/2 доли?
И почему вы банально не сделали задним числом простое Соглашение между участниками долевой собственности о распределении доходов, на возможность заключения которого сами же ссылались в своем посту, и, более того, выделили жирным шрифтом, то есть, не пропустили мимо глаз? Написали бы в соглашении, что Ваши доходы 99 процентов, доходы второго сособственника — 1 процент (к примеру), заплатили бы копеечные налоги и все. Или даже уточнить, может быть, можно написать и 100/0.
Проблема была действительно в том, что собственность у вас не совместная, а именно долевая, то есть, доли определены в самом договоре купли-продажи и налоговой ничего не оставалось делать, кроме как выкатить данные требования.
Так как был решен в итоге вопрос? Ну, если не секрет.
Ну почему же нет? Вообще семейные, брачные отношения с точки зрения СК РФ регулируют в основном экономические и имущественные вопросы, а не человеческие. И напрямую влияют на налогообложение физ лиц. Мы же о них и говорим.
Брачный договор (нормальный) вообще еще никому не повредил, тем более когда супруги перестают быть супругами. Имею такой опыт, и знаю о чем говорю. Хорошо что договор был. К тому же заключить его можно в любой момент, непосредственно перед сделкой например.
Можно не доверять супругу, но к нашему государству доверия вообще нет. Вот эта ситуация с ИП наглядное тому подтверждение.
Квартирно-налоговый вопрос: сколько нужно заплатить после продажи жилья
В любом случае после продажи квартиры необходимо отчитаться перед Налоговой инспекцией, т.е. подать декларацию, в которой указать, какую сумму вы получили при продаже недвижимого имущества, а также все другие данные и условия, позволяющие или не позволяющие получить вычет или вовсе освободиться от уплаты налога.
Мечтаете сменить место жительства или избавиться от ненужной недвижимости, но затягиваете с продажей из-за незнания принципа налогообложения дохода от реализации квадратных метров? Предлагаем вашему вниманию распространенные жизненные ситуации с комментариями специалистов, где главное событие – продажа недвижимости. Читайте, изучайте и… продавайте.
Налог при продаже квартиры, официально сдававшейся в аренду
Согласно новой редакции Налогового Кодекса, которая вступила в силу с 1 января 2022 года, при продаже предпринимателем квартиры, находившейся в его собственности более трех лет и сдававшейся им в аренду по договору, он не вправе пользоваться указанной льготой, поскольку эта квартира использовалась им в предпринимательской деятельности, При этом неважно, имеет ли гражданин статус ИП на момент продажи квартиры или нет. Это позиция Федеральной налоговой службы и Минфина России (Письмо Минфина РФ от 19.09.2022 N 03-04-05/3-673, Письмо Минфина РФ от 21 июля 2022 г. N 03-04-05/35532 и др.). В основном суды поддерживают эту позицию
Есть ли какие-либо положения в законодательстве, позволяющие избежать такого «наказания»? К примеру, если перед продажей квартиры она не будет сдаваться в течение какого-то времени (год, два, десять?) или что-либо иное. Досадно получается, что тот, кто платит налоги и сдаёт квартиру официально, оказывается в гораздо менее выигрышном положении перед теми, кто сдаёт квартиру неофициально и не платит никаких налогов. Примерно подсчитал, что НДФЛ при продаже такой квартиры оказывается равен стоимости аренды этой квартиры за несколько лет!
Сдача в аренду ипотечной квартиры
- С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
- Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.
Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.
Как получить патент на сдачу квартиры в аренду как ИП? Образец договора по найму жилья
- название документа, дата и город, где он был составлен.
- Определение наймодателя и нанимателя (только ФИО).
- Предмет соглашения: адрес жилплощади, наименование, количество комнат и общая площадь.
- Документ-основание владения (свидетельство о государственной регистрации права).
- Сроки действия соглашения.
- Данные о людях, которые будут проживать в помещении совместно с квартиросъемщиком (только ФИО).
- Финансовое соглашение (стоимость аренды и порядок ведения расчетов).
- Полная опись имущества (мебель, техника, можно указать состояние ремонта, сантехники и так далее).
- Акт приема-передачи квартиры. Указывается сколько комплектов ключей было передано нанимателю, прописываются показания приборов учета и обязательно обозначается, что на момент подписания соглашения о найме арендатор не имеет претензий к предоставляемом помещению.
Многие собственники, особенно те, кто уже имеет открытое ИП, выбирают для себя именно такой вид сдачи жилья в наем. По большей части потому, что сумма налогового сбора в этом случае значительно меньше – всего 6%.
3 способа легально сдавать квартиру в аренду
«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.
«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.
Фролов и партнеры
Заработок от сдачи недвижимости выглядит очень привлекательным не только своим денежным выражением, но и кажущейся простотой. Вывесил объявление, нашел жильцов, дал ключи и принял оплату. Оставив в стороне все сложности, которые возникают во взаимоотношениях между арендатором и сдающим жилье, обратим внимание на финансовую сторону дела.
Данная налоговая система дает возможность выбрать другой вариант процентной ставки, при котором налоги платятся только с чистого дохода, за вычетом расходов. Но когда речь идет о сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем, этот вариант может быть неудобен, так как расходов тут минимум. Они могут быть только в виде оплаты коммуналки либо затрат на ремонтные работы. В результате только увеличится процентная ставка до 15%, что будет очень невыгодно.
Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП
Если лицо зарегистрировано в качестве ИП, то такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества необходимо указать непосредственно при государственной регистрации, поскольку только доходы от предпринимательской деятельности, подпадающей под вид (виды) деятельности, указанный ИП при государственной регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет деятельность вне рамок видов деятельности, указанных им при регистрации, то полученные доходы не являются доходами от предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 06.03.2022 №03-04-05/3-260, от 19.05.2022 № 03-11-11/131). Соответственно, если ИП не указывает в качестве одного из видов своей деятельности сдачу жилья в аренду, но осуществляет такую деятельность, то полученные им доходы от сдачи жилья в аренду подлежать налогообложению НДФЛ по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2022 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Однако сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя. В ситуации с наймом, как мы уже указали выше, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет.
Налог при продаже квартиры, сдаваемой в аренду
Ольга, через пять лет Вы освободитесь от уплаты налога, как физ. лицо, но для этого Вам необходимо будет прекратить сдачу в аренду, как ИП, а ещё лучше ИП закрыть перед продажей, иначе есть риск получить предпринимательскую деятельность со всеми налогами и так далее.
ИП с УСН 6% и кодом ОКВЭД — платит с продажи те же 6 %, если квартира была задействована в предпринимательской деятельности, минимального срока владения недвижимым имуществом, льгот и имущественных вычетов для ИП не предоставляется.
Дмитрий, правильно помните, это был мой комментарий. С таким подходом гражданин получит 100 % гарантию, что не заплатит налог, если объект более 5/3 лет в собственности. Если не получается закрыть в одном налоговом периоде и продать в другом, то хотя бы два, три месяца нужно подождать после закрытия, чтобы данные о закрытии ИП дошли до нужной кондиции и были сняты с электронного регистра. Бывает, что человек ИП закрыл де-юре, а в данных реестра изменения ещё не обновились.
Сдача квартир посуточно, как бизнес
Порой перед владельцем встает вопрос: продать и продолжать владеть появившимся имуществом, например, в результате наследования или дарения. Реализация недвижимости представляет собой значительную прибыль, но присутствуют отрицательные моменты:
В арендном бизнесе официальный документ имеет особое значение, поскольку защитит предпринимателя в случае судебных разбирательств и конфликтных моментов с постояльцами. Статус ИП позволит обратиться к сотрудникам правоохранительных органов, искать защиты и поддержки в суде. Оформляется упрощенная схема налогообложения, по которой учитываются все расходы на содержание квартир и оплату обслуживающего персонала, оформленного официальным образом.
Налоги при продаже и сдаче в аренду недвижимости Версия для печати
Но, если вы реализуете имущество и/или транспортное средство, которое находится на праве собственности менее 1 года с даты регистрации права собственности, возникает имущественный доход, который определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения. При возникновении такого дохода Вам необходимо представить декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00) в срок не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором получен такой доход и уплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10 % от такого дохода не позднее 10 апреля года, следующего за годом, в котором получен такой доход.
В соответствии статьи 35 Предпринимательского кодекса РК государственная регистрация физических лиц, осуществляющих частное предпринимательство без образования юридического лица, заключается в постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя в органе государственных доходов по месту нахождения, заявленному при государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
