Какие права имеет арендатор на землю под объектом недвижимости
Согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята здание, сооружением и необходима для его использования по назначению.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (п. 22 постановление пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2022 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Межевание арендованного земельного участка
- заключение договора с геодезической компанией;
- сбор и передача геодезисту всех документы по участку (графических и правоустанавливающих);
- проведение межевания на местности, с уведомлением всех соседей и собственников участка;
- утверждение и внесение в ЕГРН результатов межевания.
- для заключения договора аренды, если границы земельного учатска не закреплены в установленном законом порядке;
- есть необходимость разделить или объединить участки;
- арендатор намерен выкупить ЗУ;
- при наличии спора с соседями.
Организация, являющаяся субарендатором земельного участка, находящегося в собственности органа местного самоуправления и предоставленного арендатору для строительства, с согласия арендатора земельного участка осуществляет на названном земельном участке строительство объекта недвижимого имущества, при этом согласия собственника земельного участка на строительство субарендатором объекта недвижимого имущества нет
Ответ: Если субарендатор земельного участка, находящегося в собственности органа местного самоуправления и предоставленного арендатору для строительства, с согласия арендатора земельного участка осуществляет на названном земельном участке строительство объекта недвижимого имущества без согласия собственника, объект недвижимого имущества, возведенный на арендуемом земельном участке без согласия собственника такого земельного участка, является самовольной постройкой.
Следует отметить, что ни ГК РФ, ни иные нормативные акты РФ не предоставляют арендатору права выдавать субарендатору разрешение на строительство объектов недвижимого имущества на арендуемом земельном участке.
Судебная практика по аренде земли
Органы земельного контроля часто необоснованно взыскивают штрафы с арендаторов за нарушение установленных законом норм пользования земельным участком. В таких случаях суд требует от органов земельного контроля, которые приняли решение о наложении штрафа, доказать факт нарушения.
Суть обращений в суд заключается в том, что муниципалитет или уполномоченные представители исполнительной власти или местного самоуправления заведомо незаконно отказывают собственникам помещений в получении земли на основании бесплатного бессрочного владения с правом выкупа или оформления в собственность законными способами.
Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом
Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.
В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке. Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей. Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.
ВС РФ разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект
1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2022 г.;
За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было. Решение об отказе или удовлетворении заявления арендатора в предусмотренный законом 30-дневный срок администрация не приняла. На этом основании арендатор подал в суд заявление о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка.
Субаренда земельного участка в 2022 году
Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.
Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.
Вправе ли арендатор ограничить доступ к возведенному на арендованном земельном участке объекту недвижимости
1) Расторгнуть договор аренды и возвратить ЗУ Арендодателю, после чего отмежевать ту часть, которая фактически используется и заключить договор в отношении нее (заключение дополнительного соглашения, изменяющего предмет договора аренды, по мнению Росреестра, невозможно в силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, несмотря на то, что там речь об образовании ЗУ, а у нас всего лишь об аренде части ЗУ)
2) Арендодатель построил здание. Арендатор им пользоваться не намерен в силу отсутствия необходимости. Возведенное здание занимает часть арендуемого участка, чем Арендатор очень недоволен. Арендодатель, соответственно, тоже, поскольку ему необходим доход.
Новый собственник недвижимости платит за аренду участка, хотя и не заключал договор аренды
Податель жалобы полагает, что она должна быть освобождена от уплаты арендной платы в период с 27.02.2022 по 19.11.2022, поскольку Арбитражным судом в рамках дела N А66-***/2022 были приняты обеспечительные меры в виде ареста и запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта незавершенного строительства, предприниматель не могла владеть и распоряжаться этим объектом. Е. считает, что производство по настоящему делу подлежало прекращению, поскольку в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства она выступала как физическое лицо и право собственности зарегистрирован за ней как за физическим лицом, настоящий спор возник не в связи с осуществлением ею предпринимательской деятельности.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Строительство на арендованном земельном участке
Нельзя построить капитальное строение на землях с/х назначения, точно так же, как нельзя возвести складское помещение на участке, отведенном для строительства жилого дома. В общем, целевое назначение формируется из категории земельного участка, вида разрешенного использования, оборотоспособности и расположения относительно территориального планирования.
Для строительства коммерческого или жилого помещения работает один принцип, по которому по завершению строительства на арендованной земле на нее разрешено оформить долгосрочную аренду, а по возможности даже купить в собственность. Стоит отметить, что на цену земельного участка не влияет, кто ее продает муниципальная власть, предприятие или частник. Получить право на кратковременную аренду земли сроком до 5 лет можно либо через Инвестиционный совет, либо специальный земельный аукцион.
Порядок изъятия муниципальных земельных участков у арендаторов с объектом незавершенного строительства
Key words: withdrawal, redemption, owner, linear objects, state and municipal needs, legislation. Изъятие земель для нужд государственного или муниципального характера осуществляется в случаях, обозначенных в законодательстве как исключительные.
В разряд таких случаев входит строительство линейных объектов, имеющих государственное или муниципальное значение, а так же необходимость соблюдения международных соглашений и договоренностей. В пример можно привести возведение международных магистральных трубопроводов или прокладка тепло-, электро-, газо-, водороводов, автомобильных дорог в случаях, если иное размещение указанных объектов невозможно. Изъятие объектов недвижимости происходит параллельно с предоставлением их соответствующим лицам.
Расторжение договора аренды земельного участка с возведенными арендатором постройками
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.
Земля под зданием принадлежит разным собственникам
Принимая подобное решение, ФАС Московского округа в своем Постановлении от 30 ноября 2022 г. по делу N КГ-А41/10911-04-П ссылается на то, что исключительное право собственника недвижимости на заключение договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, означает, что другие лица права приватизации или приобретения права аренды этих земельных участков не имеют. Администрация муниципального образования сообщила истцу о своем возражении относительно выкупа земельного участка, находящегося в аренде, ссылаясь на то, что право предоставления земельных участков в собственность или в аренду остается исходя из требований ЗК РФ за муниципальным образованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд не согласился с позицией органа власти, однако указал, что договор аренды земельного участка уже заключен с заявителем. Следовательно, требование об обязании администрации муниципального образования принять решение о предоставлении его в собственность не основано на законе.
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора. Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), но и на положениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (за исключением случаев гибели недвижимого имущества).
Земельный налог при аренде земельного участка
При приобретении юр. лицом земли для строительства на нем жилого дома для населения, платеж устанавливается в 2-кратном размере к последующим платежным периодам на срок три года с государственной регистрации права на землю. Физ. лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя, осуществляет расчет и выплату зем. налога по тем же правилам, что и юр. лица. Для предпринимателя существует лишь одна существенная особенность – земельный налог подлежит уплате только на объекты, которые используются в целях предпринимательства. Так, если в собственности или на праве владения у ИП имеется земельный надел и он, как физ. лицо, распоряжается им только для личных целей, то эта земля попадает в налоговый режим, который установлен физ. лицам.
Налоговая ставка тесно связана с категорией участка – его качественными характеристиками. При этом тот или иной муниципалитет имеет право вносить корректировки в процентную ставку. Не редки случаи, когда ставка зем. налога за прошедший период может отличаться по размеру от установленной на текущий годовой период. Это может быть связано, прежде всего, с внесением изменений в кадастровую стоимость земли в текущем году.
Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления
Отказ собственника поставит крест на планах арендатора, поскольку только он имеет право распоряжаться наделом. Владелец сможет дать разрешение, но поставить определенные ограничения, особенно связанные с целями использования.
Досрочное расторжение аренды происходит из-за серьезных нарушений условий и только после вынесения судебного решения. Отчасти поэтому субаренда помогает решить проблемы арендатора, поскольку земля используется по назначению, арендная плата выплачивается в полном объеме.
Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор
Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки. Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли.
Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.
