Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Квартира в рассрочку: условия продажи, покупка у застройщика. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
В договоре купли-продажи недвижимости такого типа должны указываться точные даты и суммы выплат. Санкции за просрочку платежа должны быть четко оговорены. На случай утраты покупателем возможности оплаты в договоре должны быть предусмотрены возможные варианты:
Рассрочка при покупке квартиры у застройщика возможна путем долевого участия в строительстве. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить покупателю все учредительные документы, финансовые отчеты за три последних года, результаты аудита, строительный адрес, разрешения на строительство и всю техническую документацию на вашу квартиру. В ДДУ должны быть отражены:
Договор долевого участия в строительстве
Слово «ипотека» означает передачу в залог приобретаемой покупателем недвижимости. В операции участвует банк. Он выдает покупателю ипотечный кредит. Если исключить из этой схемы кредитное учреждение, получится схема рассрочки платежа. Это более выгодный, беспроцентный вариант приобретения жилплощади и в нем участвуют только покупатель и продавец. Все взаимоотношения между ними регулируются условиями одного документа – договора купли-продажи. В Москве и Санкт-Петербурге предлагаются новостройки в рассрочку от застройщика.
В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.
Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
Риски для сторон
Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.
Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.
Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.
Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку
Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.
6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.
Важно! Если покупатель не выплачивает очередной платёж, предусмотренный договором, в срок который в нём же оговаривается, продавец имеет полное право требовать возврата проданной квартиры, но только при условии, если общая сумма выплат за неё не составляет половину от её общей стоимости – ст. 489 ГК РФ.
Особенности составления документа
18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.
- Внесение дополнительных условий в договор купли-продажи;
- На квартиру накладывается обременение, которое фиксируется в заявлении на регистрацию прав перехода собственности;
- В выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество ставится отметка об обременении. То есть пока покупатель полностью не погасит свой долг, он не сможет продать квартиру.
Об обычном ипотечном кредитовании знают практически все, но не каждый в курсе, что термины «ипотека» и «ипотечное кредитования» — не одно и то же. Ипотечный кредит предполагает в сделке наличие третьей стороны в виде финансового учреждения, выдающего заем. А ипотека — это форма залога, при которой недвижимость передается в собственность должника и гасится постепенно. Для нее третья сторона совсем не обязательна.
Что такое продажа квартиры в рассрочку между частными лицами?
Хотите провести сделку по покупке-продаже недвижимости в рассрочку между частными лицами? В таком случае советуем вам заручиться помощью профессиональных риелторов. Именно такие работают в нашем агентстве недвижимости «МИЭЛЬ».
Например, покупатель получает право собственности на квартиру после внесения первоначального взноса, а залог оформляется только на неоплаченную долю. Соглашение о залоге может переоформляться после каждого внесения платежа на оставшуюся неоплаченной жилплощадь.
Избежать отказа в снятии обременения залогом или требований увеличить размер платежа можно путем внесения в договор пунктов, устанавливающих ответственность продавца за нарушение условий, чтобы продавец мог оспорить отъем недвижимости через суд при недобросовестных действиях контрагента.
Порядок оформления сделки
- Продавец выбирает недвижимость и проверяет документы.
- Стороны договариваются об основных условиях рассрочки.
- Покупатель представляет продавцу сведения о своей платежеспособности.
- Стороны составляют договор покупки с описанием подробных условий рассрочки.
- Происходит подписание договора и передача квартиры с одновременной оплатой первого взноса.
- Стороны регистрируют сделку в Росреестре и оформляют договор залога на квартиру в пользу продавца.
- Покупатель вносит платежи в соответствии с условиями.
- После оплаты полной суммы продавец снимает залоговое обременение с квартиры.
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Какие документы понадобятся
Условие о залоге можно отменить, прописав в самом договоре пункт о том, что залог не возникает. Однако на практике продавцы не идут на такие условия, поскольку это лишает их достаточно надежного инструмента защиты.
- Краткосрочная. Заключается на срок 3-6 месяцев с первоначальной выплатой не менее половины стоимости недвижимости. Проценты при этом не начисляются.
- На срок до 2-х лет. Предполагает наличие первоначального взноса и небольшого начисления на всю остающуюся к оплате сумму небольшого процента (не более 3%).
- Равными долями с минимальным первым взносом. Такой вариант получил распространение при работе с застройщиками, и на вторичном рынке не популярен.
Если в банке при ипотеке предусматривается страхование, то в отношениях между частными лицами такого условия нет. Как результат, целесообразно предоставление рассрочки на небольшой срок, в течение которого вероятность потери трудоспособности или возникновения проблем со здоровьем покупателя будет минимальной.
Как продать квартиру в рассрочку без риска
Чтобы исключить возможные потери, стоит при заключении договора указать наличие обременения, обязательно заверив его в нотариальной конторе. Это позволит подстраховаться от возможной перепродажи квадратных метров, так как нормальные люди приобретать жилье с такой пометкой не станут.
Погашение задолженности происходит в соответствии со специально составленным фирмой графиком. Он обязательно прикрепляется к договору. Документ содержит в себе сведения относительно дат и размеров платежей, которые покупателю нужно вносить каждый месяц.
Помимо ипотечного кредитования приобрести жилой объект можно и с помощью рассрочки от компании-застройщика. В большинстве случаев они предлагают данную услугу для того, чтобы привлечь внимание населения к своей недвижимости. Условия покупки квартиры фирмы устанавливают в первую очередь для своей выгоды, поэтому сделка с ним менее приемлемая, чем с банками.
Ответственность сторон по договору
На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами. Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи. Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.
Сделка по купле-продаже какого-либо имущества в кредит (т. е. с отсрочкой платежа), как и всякая иная, обладает рядом индивидуальных особенностей, которые подчиняются нормам Гражданского кодекса о продаже товара в кредит. К таковым в том числе относятся следующие характеристики:
Особенности купли-продажи с отсрочкой платежа
На основании п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 ГК РФ главным отличительным условием договора в рассрочку (что в силу ст. 489 ГК РФ является частным случаем продажи в кредит) является способ защиты прав продавца в виде нахождения переданной, но не оплаченной в полном объеме вещи у него в залоге. В силу указанных норм вещь находится в залоге по умолчанию, однако договором можно предусмотреть и иное. В любом случае лучше согласовать данное условие письменно в самом договоре с учетом положений § 3 Главы 23 ГК РФ.
Договор купли-продажи в рассрочку: условия, образец
- помимо общих обязательных условий для всех сделок по продаже имущества, в отношении данных видов договоров предусмотрены дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ;
- в случае невнесения очередного платежа в срок покупатель признается удерживающим чужие денежные средства, за что несет ответственность — ст. 395 ГК РФ;
- продавец в случае невнесения платы (ее части) покупателем имеет право расторгнуть сделку, возвратив полученную часть средств — ст. 328 ГК РФ.
Приобрести жилье у застройщика в рассрочку, с одной стороны, значительно проще, чем у физического лица из-за большого количества предложений, а с другой стороны, намного сложнее, ведь придется предоставлять сравнительно обширный перечень документов.
Документы
Учитывая все сказанное, рассрочка – это скорее не способ выгодно и просто получить собственную недвижимость, а возможность «забронировать» квартиру, понимая, что деньги на ее покупки в большей части будут уже в ближайшее время. Если денег на покупку квартиры нет совершенно, то никто никакой рассрочки не даст. Застройщики и продавцы-физические лица не будут ждать десятилетиями полного погашения долга, как это делает банк.
Порядок действий
Стоимость такого заверения будет варьироваться в очень широких пределах в зависимости от стоимости жилья и региона проживания. В среднем, цена заверения составит около 5-10 тысяч рублей. И уже после полной выплаты долга перед застройщиком, клиент должен будет потратить 2022 рублей при оплате госпошлины за каждого нового владельца жилья.
Важно! Если вы нигде не прописаны (а только в продаваемой квартире) и собираетесь переехать в другой регион, имейте ввиду, по закону, гражданин обязан прописаться на новом месте в течение 5 суток, иначе штраф в размере 2022-х тысяч рублей.
Как лучше оформить сделку
Сейчас повсеместно, по всей России, открываются многофункциональные центры (МФЦ), которые для удобства населения занимаются всем сбором информации. Теперь не надо бегать ни в Россреестр, ни в БТИ, ни в Кадастровую палату, да и в УФМС для того чтобы выписаться самому и снять с регистрационного учета всех членов своей семьи идти не обязательно. Все оформляется в МФЦ.
Продажа квартиры между частными лицами, без участия банка
То, что одному хорошо, другому может принести только ущерб. Так продавец, если не заключит соответствующие соглашения, может остаться «без штанов», в буквальном смысле. Чтобы исключить все отрицательные нюансы нужно быть юридически грамотным или найти грамотного юриста.
По Гражданскому кодексу РФ сделки по продаже квартир на вторичном рынке в рассрочку являются вполне правомерными. Теоретически все довольно просто. Покупатель, не имеющий на руках полной суммы, необходимой для приобретения квартиры, выплачивает продавцу первый взнос. Как правило, это около 50% стоимости объекта. Остальное же по заранее согласованному графику перечисляется на счет продавца в течение, например, года – именно такой срок обычно фигурирует в договорах купли-продажи по такой схеме.
Кому принадлежит купленная в рассрочку квартира
И даже если суд встанет на сторону покупателя, не факт, что продавец окажется платежеспособным. Если полученные деньги он уже успел потратить, а проблемную квартиру по той или иной причине нельзя арестовать и продать в счет погашения долгов (к примеру, на нее уже заявили требования третьи лица), то ждать возврата выплаченных средств придется годами.
Чем рискует покупатель
Для покупателя жизненно важным фактором в этом случае становится юридическая чистота объекта. Безусловно, к проверке можно привлечь специалистов, однако, как показывает практика, это не гарантирует стопроцентного результата.
