Продажа имущества находящегося в залоге у банка

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Можно ли продать квартиру, которая в залоге у банка. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Причин, по которым заемщики решаются на продажу залоговой квартиры или дома, достаточно много. Но в любом случае первым делом следует сообщить о своих планах кредитору. Конечно, каждый банк может отнестись к этому по-своему, но большинство кредитных организаций идут навстречу заемщикам и дает свое согласие на реализацию залога, но с одним условием – кредит должен быть погашен досрочно. Традиционный вариант продажи залогового имущества представляет собой следующую схему: независимый оценщик определяет стоимость недвижимости, затем она выставляется на продажу по этой цене и начинается поиск покупателя (либо самим заемщиком, либо с помощью банка). Когда покупатель находится, то во время оформления соответствующей сделки, он делит полную стоимость приобретаемой недвижимости на две части, одна из которых – это сумма оставшегося кредитного долга заемщика. Именно эту часть он перечисляет на счет кредитной организации, а вторую непосредственно на счет продавца, то есть заемщика. После получения всех денежных средств кредитор снимает обременение с залоговой недвижимости, а затем уже подписывается договор купли-продажи.

Содержание

Реализация со сменой заемщика

В последнее время все чаще стали происходить такие случаи, когда заемщики продают недвижимость, которая находится в залоге у кредитора. Чаще всего это связано с непредвиденными обстоятельствами, требующими крупных расходов. Обычно у людей, планирующих продажу залогового имущества, возникает два основных вопроса: возможна ли законная реализация такой недвижимости? А если да, то какие существуют способы? Сразу отметим, что продать залоговую недвижимость можно, причем на вполне законных основаниях. Мы рассмотрим четыре главных варианта.

Традиционный вариант

Этот вариант используется в тех случаях, когда и сам покупатель жилья не имеет необходимой суммы денежных средств для ее приобретения. В такой ситуации покупка возможно только лишь посредством замены заемщика. Будущий владелец недвижимости отдает продавцу только определенную сумму, которая представляет собой разницу между полной стоимостью квартиры или дома и суммой кредитного долга. Погашение займа осуществляется уже новым заемщиком в виде оформления нового ипотечного кредита. Хотя стоит отметить, что банки редко соглашаются на такой вариант, поскольку смена должника – это процесс довольно длительный и рискованный. Ведь надо проводить снова проверку благонадежности и, соответственно, платежеспособности заемщика. Ко всему прочему если новый заемщик планирует получить займ в каком-то другой кредитной организации, то залогодержатель может и вовсе не согласится на продажу недвижимости.

О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.

Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены

Соглашение сторон

Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи — а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.

Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.

Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Совершение операции финансово-кредитным учреждением

Еще одним вариантом отчуждения залогового имущества является передача квартиры банку для ее дальнейшей продажи последним. Обычно к такому способу прибегают в крайнем случае, когда у заемщика нет никакой возможности в дальнейшем производить выплаты по кредиту.

Продажа имущества с переходом права собственности к покупателю после того, как будет полностью погашена задолженность перед банком. Погашение ссудной задолженности производится за счет суммы, полученной продавцом в качестве залога (предоплаты) от покупателя.
Право воспользоваться аккредитивом.
Возможность использования сейфовой ячейки для хранения средств на время, необходимое для регистрации снятия обременения с имущества и перехода права собственности.

Второй указанный выше способ дополняет первый. Банк гораздо реже использует подобную схему, так как полномочия региональных представительств банка очень часто ограничены в осуществлении сделок такого плана. Главное преимущество второго способа – уменьшение рисков покупателя залогового имущества. Суть способа заключается в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму заключаемой сделки, основным условием перевода денег с аккредитива в счет погашения задолженности является наличие у нового владельца документа о праве собственности на имущество. Регистрация собственности производится с согласия банка. Обременение с залогового имущества снимается после регистрации прав собственности (и погашения кредита).

Способы продажи имущества, находящегося в залоге

Самым безопасным и приемлемым для банка способом является первый. В случае если залоговое имущество – это недвижимость (дом, земельный участок, квартира), то после погашения задолженности, заемщик получает от банка-кредитора письмо-уведомление в регистрационную службу о выполнении обязательств, после чего регистрируется снятие обременения и переход права собственности на имущество к покупателю.

Именно в шестом абзаце ч. 5 ст. 18. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что продажа заложенного имущества влечёт за собой прекращение залога. Естественно, имеется ввиду продажа, проведенная по правилам, установленным этим законом.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ЗНАНИЯ О ЗАЛОГЕ

Для пытливых умов подскажу, что о возможности наступления подобного упоминается в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2022 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ПРАВИЛ

Первое. Залогодатель-банкрот-собственник имущества, должен быть индивидуальным предпринимателем. Тут комментировать особо нечего. Покупка имущества у банкротов – юридических лиц или физических лиц не создаст будущему покупателю проблем с залогодержателем-кредитором банкрота.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство. В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Какими правовыми нормами регулируется

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Примеров использования на практике третьего способа практически нет. Исключение – покупка залогового имущества сотрудниками банка или его VIP-клиентами. Используется такой метод при продаже недвижимости. При реализации этого способа продавец сам находит покупателя, или же покупатель самостоятельно обращается в банк. Оформление сделки купли-продажи производится между заемщиком-продавцом и покупателем. Деньги убираются в две сейфовые ячейки банка двумя суммами. Одна – средства, необходимые для погашения обязательств заемщика перед банком и вторая – оставшаяся часть суммы. О прекращении кредитного договора банк самостоятельно уведомляет регистрационную службу. Ипотека прекращается и производится регистрации права собственности нового владельца. Банковские ячейки могут быть вскрыты только после предъявления права собственности. Так как в ходе реализации этого способа банку приходится в самом начале отказаться от обременения, то именно он находится в зоне риска, ведь вероятность получить отказ на стадии регистрации прав собственности нового владельца имущества, до сих пор существует.

Продажа имущества с переходом права собственности к покупателю после того, как будет полностью погашена задолженность перед банком. Погашение ссудной задолженности производится за счет суммы, полученной продавцом в качестве залога (предоплаты) от покупателя.
Право воспользоваться аккредитивом.
Возможность использования сейфовой ячейки для хранения средств на время, необходимое для регистрации снятия обременения с имущества и перехода права собственности.

Способы продажи имущества, находящегося в залоге

При приобретении автомобиля на аукционе есть риск получить некачественный товар. Чтобы иметь возможность продать авто на аукционе, банк объявляет его в розыск, ГАИ его находят, конфискуют и ставят на стоянку, откуда транспортное средство продается в том виде, в каком оно есть – без ключей, документов и возможно в плохом техническом состоянии.

Несомненным преимуществом покупки залогового имущества банков является его низкая стоимость, но это, пожалуй, единственный ее плюс. Такая низкая стоимость обусловлена рядом проблем, которые могут возникнуть у покупателя в будущем.

Как отбирают имущество у банковских должников?

При реализации жилой недвижимости по такой схеме владелец жилья может и не знать о ее продаже, а покупатель рискует получить в дополнение озлобленных жителей, выселять которых из приобретенного жилья придется самостоятельно. Точно такие же проблемы могут возникнуть и при покупке автомобиля, ранее находившегося у банка в залоге.

Залоговое имущество – это имущество, как правило, недвижимое, принадлежащее должнику банка и переданное по договору залога (ипотеки) банку в качестве гарантии исполнения должником своих обязательств по возврату долга.

Мнения

Существует мнение, что покупка залогового имущества сопровождается существенной выгодой: покупатель может прилично сэкономить при покупке имущества, аналогичного рыночному, но при существенно более низкой цене. Однако на практике все оказывается несколько иначе: цена на залоговое имущество зачастую нисколько не ниже среднерыночной, а количество нюансов, связанных с приобретением залогового имущества, часто пресекает всякое желание покупать такое имущество.

Финансовый капкан самоизоляции в России

Нередки случае попыток оспорить договор залога (кредитный договор, как правило, не оспаривает никто, поскольку денежные средства по нему переданы в абсолютном большинстве случаев). При этом в качестве причин могут быть приведены: факт отсутствия согласия супруга/супруги на заключение договора залога, наличие прав и законных интересов третьих лиц и прочее — практически все основания, предусмотренные гражданским кодексом для недействительности сделок.

В случае если заемщик (должник) не сможет своевременно вносить платежи по кредитному договору, либо проценты, то в этом случае в зависимости от конкретного кредитного договора, банк имеет полное право инициировать продажу квартиры, которая находится у него в залоге, с целью покрыть свои расходы. Также банк может обратить указанную квартиру в свою собственность, для того, чтобы в дальнейшем распоряжаться ей по своему усмотрению. Залог в пользу банка означает, что свои возможности банк может реализовать в первую очередь, даже если имеются иные кредиторы.
Залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества, без согласия банка, не имеет права распоряжаться данным имуществом. То есть залогодатель не имеет права не продать, не подарить, не передать по договору ренты, без согласия банка, собственник не может.

Автор:

Недочеты описанной схемы видны невооруженным глазом. В подавляющем большинстве случаев погашение кредита осуществляется деньгами покупателя, при этом в банке фиксируется, что деньги внесены продавцом (т.е. заемщиком) квартиры, поскольку он является должником по кредитному договору. Получается, что никто не мешает продавцу, после того, как кредит погашен, помахать рукой покупателю.

По какой же схеме продается залоговая квартира?

Суть данной схемы в следующем. Вся сделка проводится в банке залогодержателе, там же и арендуются ячейки. Это является обязательным условием для ячейки в которую закладываются денежные средства на погашение ипотечного кредита.

Если какие-то квартиры не удалось реализовать в процессе торгов, банки их вносят в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в том, чтобы продать залоговое жилье в короткие сроки и закрыть долг, а также образовавшиеся убытки. Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по среднерыночной стоимости. Бонусом для желающих приобрести подобную квартиру служит гарантия банка юридической чистоты и прозрачности проведения сделки.

Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника. Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.

Где покупать

В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.

3. Деньги на погашение ипотеки можно передать в рамках предварительного договора, по договору займа. В ПДКП фиксируются все этапы сделки, порядок расчета, сроки, суммы и обязанности. В договоре займа — факт передачи денег с актом, цель передачи денег, сумма, согласно справки из банка на момент погашения, порядок возврата — это по сути подписание ДКП.

Вы сами понимаете, что ваша схема покупки не идеальна. В настоящий момент сделки с залоговым имуществом не редкость, и существуют различные алгоритмы приобретения такого имущества. Вам необходимо обратиться в банк являющемся залогодержателем данного имущества и проработать способ приобретения объекта.

Проверено ЦИАН

добрый день.
зависит от банка и возможной схемы.
для вас наиболее безопасная схема это, когда сделка происходит в два этапа:
1. продавец получает согласие банка на продажу, деньги закладываются в две ячейки (одна на сумму долга на сотрудника банка, другая- разница на продавца)
2 подписываете договор и сдаете не регистрацию
3. после регистрации получаете документы с ипотекой на вас. банк забирает деньги и происходит полное досрочное погашение. после этого банк дает закладную для погашения ипотеки в Росреестре, идете гасите ипотеку,

Разные кредитные продукты предполагают взятие в залог самого объекта кредитования либо иного имущества, например, недвижимости. К примеру, если вы взяли ипотечный кредит на покупку квартиры, то залоговым имуществом будет сама эта квартира. Если вам понадобились средства на развитие производства – фабричное оборудование, взятое вами в кредит, или недвижимость, расположенная на территории фабрики.

Виды залогового имущества

Важно! Считается, что клиент нарушил кредитные обязательства незначительно, когда сумма ущерба банку составляет не более 5% от оценочной стоимости заложенного имущества, или клиент допустил просрочку платежа на срок до трёх месяцев.

Торги

Если официальные торги не состоялись, кредитное учреждение может самостоятельно выкупить предмет залога в счёт непогашенной заёмщиком части кредита. Но если торги не состоялись повторно, а банк не выкупил заложенное имущество, то оно по закону перестаёт быть залоговым.