Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Основные понятия. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Иванову И. понадобилось оценить доходность своей однокомнатной благоустроенной квартиры для того, чтобы решить, что выгоднее: продать её и вырученные деньги положить на счет в банке для получения процентов, либо сдавать её нанимателю с накоплением прибыли на сберегательной книжке.
Анализ рынка недвижимости показал, что аналогичные квартиры на сайтах объявлений предлагаются к сдаче за 7 тысяч рублей + коммунальные расходы.
Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.
Положительные стороны метода
- объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
- валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
- действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
- размер дисконтной ставки;
- правильный расчет всех возможных расходов.
- Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
- Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
- Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.
Плюсы и минусы использования
Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.
Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?
Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.
СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества.
Этапы
- Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
- Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
- Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
- При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
- Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.
Оценка недвижимости доходным подходом
Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.
При оценке стоимости жилого дома с участком, дом оценивают только сравнительным подходом. В затратнике пишут, что так и так, всякие коинвесты снипы и тд дадут погрешность в вычислениях, а сравнительный молодец! Причем дома эти новые, от 2022 года. (Понимаю просто если бы были позапрошлого века дома).
Отказ от затратного подхода при оценки здания с перепланировкой
Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка. Ввиду отсутствия достоверной информации о ценах сделок (предложений) по объектами, аналогичными оцениваемым зданий, являющимися объектом оценки, в с.
Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости
Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).
Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более.
), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21).
Пример применения доходного подхода к оцениванию квартиры
Доходный подход не использовался, поскольку объекты оценки не являются обособленными источниками дохода, так как являются лишь отдельным звеном в цепочке финансово хозяйственной деятельности. На основании выше сказанного Оценщик счел некорректным применение доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.
Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.
Особенности применения
- Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
- Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
- Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.
СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества.
Этапы
Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль.
Методы
Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.
Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.
Отчет об оценке
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.
Репетитор оценщика
Отчет об оценке движимого имущества (оборудование и мебель) с применением сравнительного подхода (оценка 1-го наименования) и затратного подхода (19 наименований). Отчет об оценке работ и материалов, необходимых для устранения ущерба от залива квартиры (затратный подход).
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. Обоснование отказа от применения подхода Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов.
Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки.
Нужен мотивированный отказ от доходного подхода
Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.
Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.
Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».
Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
Помимо этого можно рассчитывать на налоговый вычет в последующем году за возведением дома за свои средства. Посмотрев определенное количество объявлений, можно сказать – средняя цена домов (поддержанных) варьируется в пределах 1,2 -1,5 миллиона рублей.
