Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Обязана Ли Управляющая Организация Предоставлять Собственникам Информацию По Долгам Перед Ресурсниками. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Если речь идет о долгах собственников помещений в доме перед ресурсоснабжающими организациями, то такие долги подлежат переходу в новую управляющую организацию с последующим взысканием их с должников в адрес тех РСО, которые поставляли и поставляют услуги, но не получают плату за них. При этом управляющая организация может (при наличии у нее такого счета и перечисленных денежных средств от жильцов дома на такой счет) погасить имеющуюся задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, а после этого взыскивать такие задолженности с собственно должников с применением имеющихся законных способов взыскания, в первую очередь, судебного механизма.
Разрешение споров, связанных с погашением задолженностей перед управляющими организациями, находится в ведении гражданского процессуального законодательства. Редко при разрешении таких споров привлекаются юристы, которые по своему профилю оказывают услуги именно в сфере жилищных правоотношений, так как данная сфера достаточно узкая.
Механизм отказа от услуг управляющей компании
То же касается и тех случаев, когда речь идет о необходимости выплаты задолженностей за услуги старой управляющей компании, когда произошла ее смена, и новая уже приступила к выполнению своих непосредственных обязанностей.
Может ли управляющая компания расширить список прав самостоятельно? Однозначно нет. Условия договора могут быть изменены только по решению общего собрания большинством голосов при явке 50% всех собственников.
Права жильцов
На сегодня единственный правовой акт, регулирующий взаимоотношения между управляющими компаниями (УК) и владельцами квартир – Жилищный кодекс. В его 162-й статье указано, что УК обязана действовать по условиям договора управления и ежегодно отчитываться об исполнении этих условий.
Законы об УК
- получать оплату за управление домом (в фиксированной сумме, процент от выполненного или иной вариант);
- сообщать в жилконтору о незаконных перепланировках или об использовании общего имущества не по назначению;
- контролировать показания счётчиков (общедомовых и индивидуальных);
- требовать у поставщиков перерасчёта за некачественные услуги;
- заключать договоры с ресурсоснабжающими компаниями;
- менять или расторгать договор на общем собрании собственников.
Необходимо также учесть, что переход на прямой Договор влечет за собой изменение Договора управления с управляющей организацией. Речь идет об исключении функций сбора коммунальных платежей и передаче этих функций от УК к РСО.
Если переход на прямые расчеты инициирует ресурсник
Постановление вменило в обязанность управляющих организаций предоставлять сотрудникам РСО доступ к общему имуществу многоквартирного дома в случае ограничения ресурса злостным неплательщикам. Во многих домах с этим возникают трудности. Например, в подвал среднестатистического многоквартирного дома без сотрудника УК попасть довольно сложно.
О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и Протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.
- список многоквартирных домов, которые обслуживает УК;
- работы, которые проводит компания для улучшения жилищных условий, и стоимость предоставляемых услуг;
- список МКД, расторгнувших договор с компанией — в таком случае владельцы могут потребовать обозначить причины, по которым произошло расторжение;
- данные об организации — телефон, адрес электронной почты и т. д.;
- финансовая деятельность — прибыль и затраты организации, а также наличие у нее долгов;
- проведение общих сборов владельцев квартир.
Сайт о ГИС ЖКХ, ТСЖ и юридических вопросах по недвижимости
В последнем случае лучше подготовить два экземпляра заявления. Один дается сотрудникам на рассмотрение, второй необходимо заверить подписью работника. В будущем, подписанный экземпляр может послужить доказательством при обращении в вышестоящую инстанцию.
Основания
- оформить жалобу на официальном интернет‑ресурсе органа — такой способ более удобен, так как можно быстро подать документ в любое время суток;
- отправить заказным письмом — в таком случае следует обязательно указать адрес.
- РСО выставляет счета напрямую жителям, поскольку договор с УК ещё не заключен, или не выставляет их вообще никому;
- Жители в свою очередь не получают, а если получают — то не оплачивают счета от РСО, поскольку передали полномочия по оплате в УК;
- Выставить счета в адрес УК РСО не может, поскольку между ним и УК еще не заключен договор.
Если из-под крана вместо холодной воды течет теплая или электричество отключили на значительный срок (в том числе из-за ремонта или профилактики) – это повод требовать перерасчета или вовсе отказаться от оплаты услуг. Об этом говорит ст. 98 правил № 354, которые также устанавливают требования к качеству коммунальных услуг.
Управляющие компании против ресурсоснабжающих: ловушка переплаты
Управляющая компания может защищаться тем, что договор не заключен или еще не был заключен в этот период, поэтому предъявлять требования надо собственникам помещений в домах. Особенно если те совершали конклюдентные действия – то есть оплачивали счета.
Договор с управляющей компанией — основополагающий документ, который может избавить вас от многих проблем. Главное, отнестись к его подписанию серьезно. В договор всегда необходимо включать несколько пунктов, считает Дмитрий Гордеев из фонда «Институт экономики города». Во-первых, это пункт об отчете УК — компания должна предоставлять его собственникам ежемесячно или хотя бы ежеквартально. Во-вторых, это пункт о порядке контроля жильцами. Если договор был заключен давно и таких пунктов в нем нет, надо провести собрание жильцов и внести его заново.
Собственников и нанимателей муниципального жилья долги управляющих компаний по ЖКХ, по идее, могут не волновать — из-за этого лишить дом коммунальных услуг «Мосводоканал», «Мосгаз» или другой местный поставщик ресурсов не могут по закону.
ТЕМА — ВСЁ И ОБО ВСЁМ
«Ресурсосберегающая организация не может прийти к собственникам и сказать: управляющая компания вашего дома не платит долги, заплатите-ка второй раз», — говорит эксперт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.
Оспорить доначисления в суде удалось ООО «ДЭЗ» (дело № А41-81723/16). «Водоканал» предъявил к ней иск на 3,4 млн руб., и первая инстанция его удовлетворила. Но апелляция отменила это решение и подтвердила долг в размере всего лишь 140 444 руб. – в 24 раза меньше. Спор возник вокруг оплаты холодной воды и приема сточных вод за сентябрь 2022 года, когда в пяти домах не работали счетчики. «ДЭЗ» снял их весной 2022 года, а экспертиза показала, что они завышают показания. В сентябре они еще не работали. Поэтому «Водоканал» счел правильным посчитать оплату исходя из пропускной способности труб, согласно отраслевым правилам № 776. Судя по выставленному многомиллионному счету, вода оказалась практически «золотой». В то же время, по расчетам «ДЭЗ», она должна была за сентябрь всего 140 444 руб. (согласно правилам № 124). РСО отказывалась исправлять счет, управляющая компания отказывалась по нему платить. Встретились они в суде.
Управляющие компании против ресурсоснабжающих: ловушка переплаты
Если обнаружены переплаты, здесь можно пойти двумя путями, рассказывает Сергеев. Можно перечислять РСО завышенные суммы, а затем потребовать в суде переплату (неосновательное обогащение), а также проценты за пользование деньгами. Второй способ, по словам Сергеева, — оплачивать ресурс по своим данным и дождаться иска от РСО, которая захочет взыскать “недоплаченное”. А в суде заявлять, что требования безосновательны, потому что доначисления противоречат закону.
Свобода договора как аргумент в пользу управляющей компании
- РСО выставляет счета напрямую жителям, поскольку договор с УК ещё не заключен, или не выставляет их вообще никому;
- Жители в свою очередь не получают, а если получают — то не оплачивают счета от РСО, поскольку передали полномочия по оплате в УК;
- Выставить счета в адрес УК РСО не может, поскольку между ним и УК еще не заключен договор.
Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ). Таким образом, в отношении управляющих организаций органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации осуществляется лицензионный контроль.
Ответ: В силу части 11 статьи 161 ЖК РФ в обязанность лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при переходе на прямые договоры вменяется предоставление ресурсоснабжающим организациям информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом) и коллективных (общедомовых ) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.
Кто и как должен передавать показания счетчиков при переходе на прямые договора?
Частью 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.
